高利回りの不動産投資が良いとは限らない

トピックス

2019/10/25

日々、高利回り物件をお探しの不動産投資家の皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

さて、早速ですがタイトルにある通り、

 

高利回りの不動産投資が誰にとっても正解とは限りません。

 

不動産は様々な活用方法があります。

 

そして、分かりやすい指標である「利回り」につい目がいってしまいますが、

 

そのことが失敗の元凶となっているケースも存在します。

 

本日はその辺りを書いていきたいと思います。

 

 

 

お金の罠、高利回り不動産

 

 

 

 

不動産投資は臆病なくらいがちょうど良い

 

 

そもそも利回りって?

 

 

さて、当社のブログ等で日々学んでいらっしゃる方はご存知のことと思いますが、

 

新しい読者の方のために、利回りについて簡単に復習しておきましょう。

 

利回りと言っても、色々と種類があります。

 

 

 

【利回りの種類】

◆表面利回り

◆実質利回り(NET利回り)

 

 

 

まず、表面利回りですが、これが一番単純です。

 

年間の収入÷価格=表面利回り

 

単純で分かりやすいのですが、

 

逆に言うと、一番少ない情報で出すことができるため、

 

分かることが少ないという欠点があります。

 

そのため、表面利回りだけを見ると良い投資物件だと思っても、

 

他の情報を検討すると、投資対象として不適格というケースも多いです。

 

それがまさに「高利回りの不動産投資が良いとは限らない」ケースとなります。

 

 

 

 

具体的には…

 

表面利回りは15%だけど、

 

空室率が高く実際の収入は少ない。

 

or退去後のリフォーム代が高いために収益を圧迫。

 

or家賃の下落が激しいエリアで長期的に危険。

 

or固定資産税やエレベーターなどのランニングコストが高い。

 

 

 

 

 

などなど、表面の収益が実際の収益とは限らないのです。

 

そこで、実際の収益に注目した指標が「実質利回り」となります。

 

こちらは、表面利回りとは異なり、

 

ランニングコストなどの経費も考慮した上で計算するため、

 

より正確な利回り(=収益性)を表していると言えます。

 

ただし、購入検討段階でどこまで情報が集められるかはケースバイケースとなります。

 

売主業者の物件であれば、業者が購入した時点で当然調べてあるでしょうから、

 

多くの情報を集めることができます。

 

しかし、そうではない売主個人の場合、

 

なかなか情報が出てこないケースがよくあります。

 

そういった場合には概算で経費等を計算することになります。

 

概算での計算方法は別の機会に書きたいと思います。

 

 

 

 

 

 

 

キャップレートって何?

 

 

不動産投資をする際に参考にする指標の一つにキャップレートがあります。

 

キャップレートとは、還元利回りとも呼ばれ、

 

不動産鑑定評価基準によると、

 

「還元利回りは、直接還元法の収益価格およびDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。」

 

となります。

 

簡単に言うと、不動産から生み出される純収益から不動産価格を求める際に用いられる利回りで、

 

純収益÷キャップレート=不動産価格

 

と、なります。

 

これも利回りの一種ということが分かります。

 

そして、このキャップレートは、

 

キャップレートマップなどで確認することができます。

 

https://new.capratemap.com/

 

 

 

 

例えば、キャップレートが4%のエリアで、

 

検討物件は道路付けも弱く、建物もボロボロなのに

 

4%の利回りだったら、この物件は高いなぁ…

 

このような比較をして当該物件の適正価格を求めます。

 

 

 

 

また、このキャップレートは時の経過とともに変動します。

 

その経過を見ていくことで、様々なことが分かります。

 

例えば、キャップレートがここ何年も下がっているエリアなら、

 

「このエリアは価格が上昇しているな。理由はなんだろう?」と、考えます。

 

補足説明すると、賃料は価格に比べて価格の弾力性が小さい。

 

つまり、賃料は変動しにくいのです。

 

そのため、キャップレートが下がるというのは、

 

賃料(収入)÷価格のうち、

 

分母である価格が上がっているために起こっているケースが多い。

 

 

 

 

 

逆に、キャップレートが高いエリアだとすると、

 

このエリアで買うなら、利回り高くないとなぁ…

 

と、いう投資家が多いということ。

 

そして、ここ最近ずっとキャップレートが上がっているのだとしたら、

 

賃貸需要の低下で賃料が下がっていたり、空室率が上がっていたりするかもしれません。

 

 

 

 

 

不動産投資は慎重にするべき!その理由とは

 

 

 

私は不動産投資に対して慎重です。

 

臆病な投資家と言っても良いくらいです。

 

「不動産会社を経営しているくせに臆病なのか?」

 

と、思われるかもしれません。私自身そう思います(;^_^A

 

しかし、それには理由があります。

 

 

 

 

 

私は不動産投資業界で働き始めてから15年ほどになりますが、

 

その間に色々な方とお会いしてきました。

 

まず、不動産投資会社内の営業マン達(当時の同僚や上司)。

 

営業マンの仕事は何かと言えば、収益不動産を売ること。

 

通常営業マンは売るために様々なセールストークをします。

 

例えば、新築ワンルームマンションの営業マンなら、

 

「節税」「年金対策」「生命保険」「月々5千円でオーナーに」「金持ち父さんになりましょう」等々

 

しかし、その彼らはあまり不動産投資をしていません。

 

している人もいますが少数派です。

 

理由はリスクが高いわりに儲からないと思っているからです。

 

「●●さん(顧客名)に何件買わせた」と言って自慢する営業マンもいます。

 

営業成績は良いかもしれませんが、一方のお客様はどうなるでしょう?

 

 

 

 

 

その営業マンから買ったお客様は、

 

年収800万円で5部屋買って、1.2億円以上のローンを組んでいました。

 

しかも、最後の方に買った物件は借入れ条件が悪く、

 

金利が高いためにも月々の収支が全体で10万円以上マイナスとなっていました。

 

それでも、賃借人が入っているうちは耐えられるかもしれません。

 

しかし、1部屋でも空室になった瞬間に、

 

月々20万円ものキャッシュアウトです。

 

額面の年収が800万円でも月々の手取りは50万円ほど。

 

そこから20万円もお金が出ていくのは通常耐えられません。

 

1部屋の空室でこれですから、

 

タイミング悪くもう1部屋空いてしまったら、

 

とてもじゃないですが、ローン返済は困難になります。

 

そうなると、信用情報に傷がつき、

 

他のローン審査(クレジットカード等)にも負の影響が出ます。

 

最悪の場合は自己破産となり、全ての保有物件が競売にかけられます。

 

 

 

 

 

そのようなお客様がいる一方で、

 

不動産投資でお金持ちになっている方も多く見てきました。

 

その違いは何でしょうか?

 

不動産投資の成功の秘訣は、

 

「適切な物件」を「適切な価格」で「適切な資金調達」で買うこと。

 

 

適切な物件とは何か?

適切な価格はいくらか?

適切な資金調達とは?

 

 

その答えは、投資家一人一人によって違います。

 

「自分にとって」適切かどうかを検討する必要があるのです。

 

そして、もう一つ大事な点は、「最善な」ではなく「適切な」という点。

 

不動産投資で「最善」を求めすぎていても買えません。

 

誰もが欲しがる物件というのは、競争が激しく、

 

通常、個人投資家ではスピードや条件面で業者に勝てません。

 

それでも、今の自分の強みは何か、弱みをどう克服するか。

 

そのような現状分析から、改善を続け、より良い物件取得を目指すのです。

 

間違っても、その場の勢いや、業者の言いなりで買ってはいけません。

 

慎重に、時には臆病なくらい慎重に意思決定してほしいと思います。

 

不動産は数千万円もする高額商品です。

 

月々のローン支払いが数万円だからと言って、

 

そこに騙されないようにしてほしいと思います。

 

月々のマイナスキャッシュフローに苦しんでいる方も多いのです。

 

その現実を目の当たりにしてきたからこそ、

 

「不動産投資家は少し臆病なくらいがちょうど良い」

 

と、私は思います。

 

 

 

 

 

お金の面での失敗は、人生に大きなダメージを与えます。

 

逆にその面での成功は、人生に大きなプラスをもたらします。

 

お金で幸せは買えませんが、多くの不幸は回避できます。

 

これから不動産投資を始められる方は、

 

慎重に最初の一歩を踏み出していただきたいと思います。

 

 

 

 

既に投資されている方は、既存物件の収益改善から行えば、

 

ノーリスクで収益アップできるかもしれません。

 

新たに物件取得するのは、その後でも決して遅くはありません。

 

 

 

 

 

 

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