民泊新法で新しくできた民泊タイプ「家主不在型」とは

トピックス

2019/10/29

住宅宿泊事業法が施行されて民泊から離れてしまっている皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

来年、2020年の東京オリンピックに向けて、

 

訪日外国人が急増すると予想される今、

 

訪日外国人に人気の高い「民泊」の需要が再び高まっています。

 

爆発的に増えた民泊に対応するため、

 

20186月に「住宅宿泊事業法」という法律が制定され、

 

ホテルや旅館などを経営する場合と比べて宿泊事業へのハードルがかなり下がりました。

 

今回は、この「民泊新法」で新たに制定された

 

「家主不在型」という運営形態についてお話しします。

 

 

 

不在票、家主不在型

 

 

 

 

投資なら家主不在型民泊か旅館業取得を

 

 

「家主不在型」民泊とは?

 

 

「家主不在型」の民泊とは、

 

民泊ホストがゲストに貸し出す部屋と同じ住宅内に居住せずに宿泊施設を貸し出す運営方法です。

 

一般的に日本人がイメージする「民泊」としては、

 

こちらの方がイメージしやすいかもしれません。

 

 

 

家主不在型の民泊の場合、

 

民泊施設には基本的にゲストのみが滞在する形になってしまいます。

 

そこで、何かあったときに対処できるように、また、近隣住民とのトラブルを防ぐために、

 

住宅管理業者に施設管理を委託することが住宅宿泊事業法で定められています。

 

 

 

また、「家主不在型」の場合、民泊新法における届出住宅は「宿泊施設」とみなされるため、

 

ホテルや旅館などと同等の「特定防火対象物」という区分になります。

 

つまり、消防法で決められた基準の消防設備を設置することが、義務付けられています。

 

 

 

 

「不在」はどのように考えられているのか

 

 

一般的に「家主不在型」というのは、家主が当該物件に居住していない場合で、

 

「投資用のマンションを民泊にする」

 

「相続して空き家となった一軒家を民泊にリノベーションする」といったケースになります。

 

家主が不在の「家主不在型」の民泊では、消防設備と管理委託が必要です。

 

しかし、場合によっては民泊ホストが当該物件に居住していても

 

「家主不在型」とみなされてしまう場合があります。

 

民泊ホストが物件に居住していても「家主不在型」の民泊とみなされるのは、

 

「宿泊客がいる間に、一時的な不在を超えて不在の時間がある場合」です。

 

「一時的な不在」とは、だいたい12時間程度の日用品の買い出しと考えられています。

 

これは、「住宅宿泊事業法」「住宅宿泊事業法施行要領(ガイドライン)」という

 

法律・ガイドラインによるものです。

 

民泊ホストは全て「住宅宿泊事業者」という区分になりますので、

 

この「住宅宿泊事業法」を遵守する必要があります。

 

法令上、「一時的な不在」とは以下のように定められています。

 

 

【一時的な不在】 

□日常生活を営む上で通常行われる行為(=生活必需品の購入など)に要する時間の範囲内 

□原則として1時間程度、交通事情などを鑑みる必要がある場合は2時間程度

 

例えば民泊として一部屋を貸し出し、ホストもその家に居住しているという場合。

 

サラリーマンなどをしていて仕事で日中家を空けてしまう場合は

 

「一時的な不在」に当たらず、「家主不在型」の民泊として扱われます。

 

これは届け出を行った本人が不在かどうかが重要なので、

 

本人が仕事で不在の間、専業主婦の妻がずっと自宅でゲスト対応をしているとしても、

 

それは「家主不在型」という扱いになります。

 

後とでお話ししますが、妻を「住宅宿泊管理者」として設定することで、

 

「家主不在型」でも外部委託をせずに運営することは可能です。

 

しかし「家主不在型」として運営する場合、

 

もう一つ「消防設備の設置」というハードルがあります。

 

「家主同居型」の民泊であれば、住宅用の火災報知器の設置のみで済むのですが、

 

「家主不在型」の場合は消火器や誘導灯をはじめ、

 

面積や階数に応じて決められた消防設備を設置する必要があります。

 

 

 

 

 

「家主不在型」の場合、管理者を置けば営業可能

 

「家主不在型」で民泊を運営する場合、

 

「家主居住型」と比べて以下のことに注意する必要があります。

 

□「住宅宿泊管理業者」に管理業務を委託する

□消防設備の基準を満たす

 

まず「住宅宿泊管理業者」ですが、これは家主が不在の間、

 

ゲストの対応をしたり、施設を適切に管理してくれる業者のことです。

 

ホスト自らが管理者としての登録を受けることも、

 

前述のようにサラリーマンのホストに対し、妻が管理者としての登録を受け、

 

夫から委託を受ける形で運営することもできます。

 

「家主不在型」は、「家主居住型」と比べて、

 

騒音やゴミ出しなどルール違反や近隣トラブルが発生する危険性は高まります。

 

また、トラブルの際に近隣住民が苦情を訴えようとしても、

 

管理者がいないとどこに連絡すればいいのかわかりません。

 

そこで、管理者を設置し、適切な管理と安全面・衛生面へ配慮することが必要なのです。

 

管理者は「利用者名簿の作成・備え付け」「最低限の衛生管理措置」「利用者への注意事項の説明」「見やすい場所への標識掲示」などを主に行います。

 

その他、苦情の受付や法令・契約・管理規約違反になっていないかのチェックも必要に応じて行います。

 

 

 

「家主不在型」では適切な消防設備が必要

 

次に、消防管理設備ですが、

 

これは面積や階数などに応じて消防設備が決められていますので、

 

民泊営業を行う住居が戸建てか共同住宅か、民泊として貸し出す面積はどのくらいか、

 

などをよく確認しておきましょう。

 

「家主不在型」で民泊を運営する場合、

 

「住宅宿泊管理業者」に管理業務を委託すること、

 

そして、決められた消防設備を設置すること、の2点が必要です。

 

管理者にはホスト本人や家族を登録することもできますので、

 

必ずしも外部の業者に委託しなくてはならないというわけではありません。

 

また、物件に居住していても「不在時間」が2時間を超える場合、

 

「家主不在型」とみなされるため、この基準にも注意しましょう。

 

 

 

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