不在型民泊で必要な住宅宿泊管理業者とは

トピックス

2019/10/31

首里城が燃えてしまいました。。ショックです。。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

火事は突然、大事なものを奪ってしまう。

 

防火管理者の講習を受けた時に講師の方が語ってくれました。

 

その言葉がきっかけとなって、地元の消防団に入団しました。

 

火事は大事なものを奪ってしまう。大事な命、大事な財産、大事な思い出etc..

 

世界遺産も例外ではないのですね。。

 

さて!

 

20186月に施行された「民泊新法」により、

 

民泊は「家主同居型」と「家主不在型」の2つに分けられました。

 

「家主同居型」の場合は民泊ホストが物件に住み、

 

管理も行いますが、「家主不在型」の場合、対応や管理が不十分になります。

 

そのため、「家主不在型」の場合は必ず対応・管理してくれる

 

「住宅宿泊管理業者」を置かなくてはなりません。

 

「家主不在型」の基準や、業者の選び方をご紹介します。

 

 

 

 

管理人、管理業者

 

 

 

不動産は維持・管理が大事 

 

 

住宅宿泊管理業者とは?

 

 

「住宅宿泊管理業者」とは、

 

民泊新法によって制定された「家主不在型」の民泊の管理・運営を行う人のことです。

 

家主不在型」の民泊では、

 

必ず「住宅宿泊管理業者」を置くことが義務づけられています。

 

この管理業務を行うためには、行政機関に届け出の上で行う必要があります。

 

 

 

 

どういう場合に委託が必要?

 

民泊オーナーは、家主不在型・居住型のいずれも「住宅宿泊事業者」という区分になります。

 

住宅宿泊事業法では、オーナーが不在の場合、

 

住宅宿泊管理業務を管理業者に委託する必要があります。

 

ただし、オーナーである住宅宿泊事業者本人が自ら管理業務を行う場合のみ、

 

委託しなくても構いません。委託が必要になるのは以下の場合です。

 

 

(1)民泊として届け出た住宅の居室数が5を超える場合

(2)民泊として届け出た住宅に人を宿泊させる間、不在となる場合

 

 

まず、家主がいるいないに関わらず、

 

民泊営業を行うとして届け出た住宅の部屋の数が5つを超える場合、

 

管理業者を置く必要があります。居室数が5つ以下の場合で、

 

かつオーナー(ホスト)が不在となる場合も、管理業者を置く必要があります。

 

この「不在」とは、日用品の買い出しなど生活に必要な範囲の外出を除くとされており、

 

ガイドラインでは1時間程度(交通事情を鑑みる場合、2時間程度)とされています。

 

ただし、これはあくまでも「宿泊者が滞在している間」であり、

 

例えば民泊として稼働していない期間や宿泊者が全員部屋にいない場合、

 

その住宅にいなくても不在とはなりません。

 

また、オーナー自身が同じ住居に住んでいたとしても、

 

敷地や住居自体が広大であるなどの理由によって、

 

民泊として貸し出している部屋で発生する騒音などのトラブルを認識できないことが明らかな場合は、

 

住宅宿泊管理業務を適切に実施することができないと判断され、

 

やはり管理業者に委託が必要となります。

 

 

 

住宅宿泊管理業者が行う「管理・運営」とは?

 

住宅宿泊事業とは、本来、人が居住して日常生活を営む空間(=住宅)に人を宿泊させる事業です。

 

この事業を適切に運営するためには、

 

届出住宅が「人が居住して日常生活を営む」空間であるための機能を維持できるように努めなくてはなりません。

 

そこで、住宅宿泊管理業者はこのことをメインの目的として管理・運営を行います。

 

具体的には主に以下のような内容です。

 

□台所、浴室、便所、洗面設備が正常に機能するよう管理する

□水道、電気、ガスのライフラインが正常に機能するよう管理する 

□ドアやサッシなど、住宅のもともとの設備が機能するよう管理する

□空室時は施錠を怠らないなど、セキュリティー面を管理する

 

これらの業務を管理業者に委託する場合、

 

複数の管理業者に分けて委託することはできず、

 

必ず全ての業務を一つの管理会社に委託しなくてはなりません。

 

また、一部をオーナー自身が行うことも認められていません。

 

ただし、オーナー自身が管理者として運営を行い、

 

その業務の一部を外部の業者に頼むことはできます。

 

例えば、掃除だけ清掃業者に頼むという具合です。

 

 

 

住宅宿泊管理業者を選ぶポイント

 

住宅宿泊管理業者を選ぶ時は、以下の3つのポイントを基準にするとよいでしょう。

 

1】任せられる範囲

民泊新法に基づいて民泊を運営する場合、1年間の稼働日数が180日以下という規制があります。

そうなるとある程度収益が限られてきますので、代行する範囲を抑え、

 

支出を抑えるのがポイントです。

 

基本的には、民泊の運営自体を自分でできるかどうかで選びます。

 

□自分だけで民泊運営ができる

トラブル対応、メール代行、清掃代行など、1つの業務だけを任せる

 

□自分だけでは民泊運営ができない

トラブル対応を含め、全ての業務を任せる

 

業務全般を任せるとなると、収益のうちかなりの割合を管理会社に支払うことになります。

 

どちらが自分にとってメリットがあるか、よく検討しましょう。

 

 

 

2180日を過ぎてからどうするか

 

民泊新法で決められた稼働日数である180日を超えた後、

 

どうするかを相談できる管理業者を選びましょう。

 

残りの日数で法に抵触せず収益を上げるなら、

 

マンスリーマンションとして運営するのがおすすめです。

 

 

 

3】民泊経験の有無

 

これから初めて民泊を運営しようとする場合、

 

管理業者が実績の多い業者の方が想定外の事態にもスムーズに対応してくれるのでおすすめです。

 

 

民泊運営をビジネスとして行う場合、ほとんどは家主不在型となります。

 

その際、住宅宿泊管理業者選びは重要なポイントです。

 

複数の管理業者に委託することはできませんので、

 

自分で管理して一部を業者に任せるか、全て業者に任せるかのどちらかです。

 

これから民泊ビジネスを始める人は、管理業者についてもよく検討して選びましょう。

 

 

 

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