不動産投資と民泊投資の違い(税金面)

トピックス

2019/11/04

不動産投資による節税にご関心のある皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

不動産投資では毎月収入を得られるという大きなメリットがあります。

 

これは、安定志向の傾向が強い日本人にはピッタリの投資かと思います。

 

「日本人に投資商品を売るなら何でも良いから保証をつけろ。中でも元本保証が最強だ」と、ある金融マンが言っていました。

 

売れている商品を見る限り、あながち間違いじゃないかもしれませんね。

 

不動産投資は元本保証まではありませんが、サブリース等の家賃保証があります。

 

そして、家賃保証をつけた不動産投資が売れまくったのがここ数年の傾向です。

 

かぼちゃの馬車に代表されるように、「家賃保証」、「安心・安全」という目くらましによって、

 

大切な資産を失ってしまった方も多く、「保証」という言葉に弱い、

 

日本人の「投資傾向」が如実に表れているなと思う次第です。

 

そんな中で、民泊は一般的な不動産賃貸よりも不安定です。

 

そんなわけで私は民泊投資がこれからもマイナー投資であり続けると思います。

 

それを承知の上で、現時点で私が民泊投資をオススメする理由を、

 

不動産投資との違いという観点から書いていきたいと思います。

 

まずは税金面での違いです。どうぞ最後までお付き合いくださいませ。

 

 

 

納税、節税

 

 

 

 

投資は殖やしてなんぼ!

 

 

 

節税のための不動産投資に意味ありますか?

 

さて、皆さんは不動産投資を何のためにされますか?

 

不動産を保有すると色々と面倒なことが増えます。

 

 

【不動産投資の面倒なこと】

■毎年、固定資産税等を支払う義務が生じる。

■入退去がある度に、修繕のための費用、客付けのための費用がかかります。

■入居者の方からの要望を聞く。

■台風などの災害によって建物が棄損する。

■物件の近隣住民からのクレーム。

■ローン金利が変動する。

■「家賃保証」の契約が反故にされる。

■謄本を見たという業者から何度も営業電話がかかってくる。

 

 

などなど。数え上げたらキリがありません。

 

そのような面倒なことを引き受けてもらえる管理会社が重宝されるのも頷けます。

 

上記のようなことを事前に知ってか知らずか、不動産投資をされたい方が多い。

 

その理由として、「節税」を挙げる人も多くいらっしゃいます。

 

節税目的の方は、大きく分けて次の二種類。

 

一つは相続税対策。もう一つは、所得税等の還付による節税。

 

結論から先に申し上げますと、

 

不動産投資は相続税対策としては効果的だと思いますが、

 

所得税等の還付目的で通常の不動産投資をするのはあまりオススメしません。

 

 

ここで不動産の税制についてごく簡単に見てみましょう。

 

 

(個別具体的な相談は、税理士の先生にご相談ください。)

 

 

 

 

不動産には以下のような2つの税務上の特徴があります。

 

 

【不動産の税務上の特徴】

1.現預金よりも評価額が低いため、相続税が下がることが多い。

2.不動産所得は給与所得等と「損益通算」を行う。

 

 

上記の1が主に、相続税に関連し、2が所得税等の還付に関連します。

 

1に関して、極端な例を一つ挙げます。

 

共に最高税率(55%)がかかるAさん、Bさんが亡くなった場合、

 

実勢相場10億円(評価額4億円)の不動産を生前に購入していたAさんと、

 

購入していなかったBさんの間ではどれほどの差が生じるかと言うと、

 

10億円-4億円)×55%=3億3千万円!?

 

ごく単純化しておりますが、

 

このような大きな差が生じるのが、相続税対策としての不動産投資です。

 

ただし、相続税のためだけに不動産を購入したことが明らかな場合等には、

 

そもそも評価額減を認められないこともあるようです。

 

詳しくは相続を専門としている税理士の先生にご相談ください。

 

 

 

 

 

もう一つの所得税等の還付目的の不動産投資を見てみましょう。

 

これは、不動産所得と給与所得等を損益通算することを利用したものです。

 

 

 

損益通算とは、、、

 

損失と利益を通算(合算)して、その合算した所得に対して税金をかけるというルールです。

 

つまり、この損益通算で節税(税金還付)になるということは、

 

不動産所得で損失を出して、その分を給与所得から差し引くことによって、

 

かかる税金を低くするということを意味します。

 

このような仕組みが有効に働く場合もあることはありますが、レアケースです。

 

具体的には、不動産所得がマイナスの時に給与所得が高く、

 

不動産所得がプラスの時に、給与所得が低い場合には有効ですが、

 

給与所得を自由にコントロールできる人は稀かと思います。

 

 

 

 

上記のようなレアケース以外の場合(つまり通常の給与所得者)には、

 

「不動産投資で節税する」の意味は、

 

「不動産投資で損失を出して、税金を少し返してもらう」こと。

 

 

 

 

もちろん多くの方が税務上のルールを利用して、最大限税金を低くする工夫もされます。

 

例えば、減価償却を利用して、建物の償却を費用に計上することで不動産所得を下がります。

 

ただし、これは売却時に「減価償却分、簿価が下がる」ことによって跳ね返ってきます。

 

売却までの出口戦略をトータルで見た場合、あまり意味がありません。

 

また、言うまでもありませんが、

 

不正な経費を計上して所得を下げることは、ルール違反ですので絶対にやめましょう。

 

所得税を下げたいと思うほど給与所得の高い方が、

 

そのようなリスクを冒してまで得られるメリットはあまり無いと思います。

 

 

 

 

 

民泊投資の経費計上

 

さて、上記のような不動産投資の特徴は、

 

物件を購入して行う民泊投資の場合もほぼ同じです。

 

その上で民泊投資の場合には、以下のような特徴があります。

 

 

 

【民泊投資の税務上の特徴】

1.家賃収入は消費税の免税対象だが、民泊の場合は免税なし

2.家賃収入は固定資産税の減免措置があるが、民泊の場合はなし

3.家具、家電等の初期費用が経費計上できる

 

 

上記を俯瞰すると、「メリット・デメリット両方ある」といったところです。

 

1と2は民泊投資の方が不利で、3は民泊投資が有利な点です。

 

全般的に言えることだと思いますが、

 

税務上の有利不利というのは、その人の状況に応じた使い方次第です。

 

だからこそ、専門家の方に相談する有意性が生じるのですね。

 

上記のような特徴があることを踏まえた上での一戦略として、

 

 

 

【民泊投資の戦略例】 

民泊投資の高い収益性を活かして1、2の不利をカバーし、

3を利用して、利益の高い年に民泊投資を行う。

 

 

 

3について、「少額減価償却資産」として、一括償却をすれば、

 

50万~300万円程度の経費を一括で償却できる可能性もあります。

 

適用条件がありますので、くどいようですが詳細は専門家にご相談ください。

 

条件に合った方が上手く利用すれば、

 

「次回の税金を100万円程度下げつつ、翌年以降の利益を100万円超上げる」

 

なんてことも可能だったりします。

 

経営者の方にとっては、経営の安定化のために民泊投資が有効かもしれません。

 

また、個人の方も、「今年は損益通算できる所得が高い」状況であれば、

 

一括償却できる経費計上がしやすい民泊投資は魅力です。

 

民泊投資はマイナーな投資だからこそ、知らない人が多く勿体ないと思います。

 

知ってさえいれば有利な点も多いんですけどね。

 

逆に知っている人にとっては、チャンスが多い投資と言えるでしょう。

 

 

 

 

 

ここまで不動産投資と民泊投資の税務上の違いを見てきました。

 

それぞれの違いを理解した上で、ご自身に合った戦略を立てる必要があります。

 

 

結局よく分からん!

 

 

という方は、一度専門家の方にじっくりご相談してみてください。

 

当社では民泊/旅館業専門の不動産会社として、

 

不動産投資と民泊投資の両面から、お客様に合わせた戦略を組み立てます。

 

また、各種専門家とのネットワークによって、トータルサポートさせていただきます。

 

ご相談は下記、メールアドレスまたは、HPの「お問合せ」欄からお気軽にどうぞ。

 

 

 

 

 

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