民泊やってみたいなと思い始めてきた皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

民泊を開業するためには、

 

「営業可能地域かどうか」

 

「営業スタイルはどうするのか」

 

など、さまざまな事柄を吟味する必要があります。

 

そこで、今回のコラムでは民泊開業の手順とともに、

 

民泊にはどのようなスタイルがあるのか、どのくらいの資金が必要なのか、

 

民泊開業に必要なことをお伝えします。

 

 

 

 

 

 

 

民泊の投資額は？儲かるの？

 

 

「旅館業民泊」「特区民泊」「民泊新法」とは？

 

 

そもそも民泊には、「旅館業民泊」「特区民泊」「民泊新法」の3つがあり、

 

それぞれ以下のような特徴があります。

 

【旅館業民泊】

営業日数の制限がなく、ホテルや旅館と同様に本格運用できるが、

 

その分、開業できる区域や消防設備などに厳しい基準が設けられている。

 

 

【特区民泊】

東京都大田区など、「国家戦略特区」かつ「民泊条例を制定している」

 

自治体で営業する民泊。開業基準は自治体による。

 

 

【民泊新法】

一般的な住宅の一部または全部を民泊として貸し出せる。

 

制限が比較的ゆるいが、営業日数に180日以下という制限がある

 

 

 

ざっくり言うと、旅館業が最も開業に対して厳しいかわりに、

 

営業日数などの制限がなく、本格的にビジネスとして民泊を運営できます。

 

民泊新法は住宅を貸し出せる分、

 

初期投資を抑えることも可能性がありますが、

 

180日以下の営業日数制限や、

 

マンションなどの規約で民泊を禁止されている物件では営業できないデメリットがあります。

 

 

 

 

民泊をはじめるための手順

 

上にお話しした違いを踏まえた上で、

 

民泊を始めるための手順は以下のようになります。

 

【1】開業したいエリアが民泊営業可能かどうか調べる。

【2】民泊ビジネスのスタイルを決める（旅館業／特区／新法）。 

【3】初期投資や毎月の代行費用など、収入と支出のシミュレーションを行う。

【4】開業するための物件を選ぶ（※すでに物件を持っている場合は省略）。 

【5】民泊開業の手続きをする。

 

 

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

 

【1】民泊営業可能な地域かどうか

建物には、建っている地域ごとにその用途が決められています。

 

「旅館業民泊」「特区民泊」は、

 

準工業地域・商業地域・近隣商業地域・準住居地域・第二種住居地域・3,000平方メートル以下の第一種住居地域のみ営業可能です。

 

「民泊新法」の場合も、上記と同じ地域で営業可能ですが、

 

自治体や物件の規約によって、

 

民泊の営業が禁止されていることがありますので、その点は注意が必要です。

 

【2】スタイルを決める

上記の3つのどのスタイルで営業するか決めましょう。

 

1年中民泊を稼働させ、どんどん収益を上げたいなら旅館業、

 

副業として代行業者などを利用しながら行うなら民泊新法がおすすめです。

 

特区民泊の場合、エリアだけでなく宿泊日数に、

 

「2泊3日以上」という制限がかかっていますので、

 

1泊だけのゲストを泊められないことがネックになることもあります。

 

 

 

【3】収入と支出のシミュレーション

インテリアや内装といったリフォーム、

 

情報発信のためのサイト制作代行といった初期投資に加え、

 

毎月の運用を代行業者に頼む場合は毎月決まって支出があります。

 

初期投資はどのくらい必要で、

 

収入と支出に応じて何カ月くらいで回収できそうなのか、

 

何日稼働すれば収入につながるのかなど、

 

シミュレーションは入念に行いましょう。

 

 

【4】物件を選ぶ

シミュレーションも十分で、いよいよ準備が整ったら物件を探しましょう。

 

相続などですでに物件を持っている場合を除き、

 

民泊運用が可能な物件を選ぶ必要があります。

 

 

【5】手続き

最後に、自治体に開業手続きを行います。

 

これはスタイルによっても、部屋の面積や同居型・不在型などの違いによっても変わってきますので、

 

それぞれ自治体に問い合わせてみましょう。

 

 

 

民泊を始めるために必要な資金はどのくらい？

 

民泊を始めるためには、準備とともに資金も必要です。

 

初期投資としておおよそ1,000万円かかるのが相場と言われています。

 

東京都葛飾区で賃貸物件をリフォームして民泊（民泊新法による）

 

を始めた場合の費用の内訳は、以下のようになっています。

 

・入居費…450万円（保証金5カ月分などを含む）

・改装費…200万円

・家具や電化製品…120万円

・備品破棄費用…20万円

・運転資金…110万円 

※上記は一例となります。当社では1000万円台で物件を購入した上で始められるプランもあります。

 

 

民泊などの事業で物件を借りる場合、

 

必ずしも最初からうまくいくとは限りませんので、

 

部屋の貸主に払う保証金や、運営を維持するための運転資金が必要です。

 

これらの資金は貯金がある場合はそこから捻出するのが最も確実ですが、

 

まとまった貯金がない場合、

 

「日本政策金融公庫」などの金融機関から融資を受ける方法もあります。

 

 

 

民泊開業に資格は必要？

 

民泊を開業・運営するにあたって、特別な資格は必要ありません。

 

しかし、旅館業の場合は求められる要件に施設を整え許可を得る必要があります。

 

特区民泊で開業する場合は、

 

自治体などが求める要件に該当する施設に整えた上で、認定をもらう必要があります。

 

民泊新法は許可制ではなく届出制なので、物件が民泊営業が可能、

 

また物件がある地域の条例で民泊が禁じられていない場合は、

 

届け出ることで民泊を始めることができます。

 

上に述べたように資格はいりませんが、

 

運転資金や内装・家具の費用など、ある程度の資金は必要です。

 

まとまった貯金がない場合、融資を受ける方法もあります。

 

開業したいエリアは民泊の営業が可能かどうか、

 

どのくらいの収入が見込め、支出がどのくらいありそうかなど、

 

下調べとシミュレーションは念入りに行いましょう。

 

その後の運営で失敗しないために、最初の準備が大切なのです。