節税効果あり!民泊を始める前に知っておきたい不動産の減価償却とは

トピックス

2020/02/29

コロナ問題で今後どうなるかと心配されている皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

新型肺炎拡大の影響は、まず観光業を直撃しました。

 

とはいえ、感染症は一過性のもの。

 

長期的に見たら絶好の「買い場」と見る投資家も少なくありません。

 

私もその一人です。とはいえ、二児の父親としては色々と心配は尽きません。

 

 

 

 

さて、今は確定申告の時期でもあります。

 

それを踏まえ、民泊を始める前に知っておきたいのが「減価償却」です。

 

言葉だけは聞いたことがあるという人も多いかもしれません。

 

一見難しそうですが、きちんと減価償却を理解していると大きな節税効果があります。

 

特に減価償却は「事業を始める最初の年」に理解して、確定申告できるかどうかが大事です。

 

民泊を開業する前に必ず押さえておきたい減価償却について、詳しくお伝えします。

 

 

 

確定申告、税金、tax

 

 

 

減価償却を知ると不動産投資が楽しくなる

 

 

節税効果のある減価償却とは

 

 

まず、減価償却について説明しましょう。

 

民泊を開業するにあたり、

 

新たに民泊用の物件を購入しようと考えている人も多いでしょう。

 

例えばこの物件購入費が1,000万円かかったとします。

 

事業に使う建物の購入となるためこれは経費として申告できますが、

 

建物は翌年もその次の年も、長く使い続けるものです。

 

 

 

もし最初の年に建物購入にかかった1,000万円全額を経費として申告した場合、

 

その年の収入が500万円あっても、

 

500万円の赤字となります。

 

しかし翌年は建物購入の経費がなく、

 

収入はすべて利益として申告するため、

 

500万円の収入があった場合、

 

それがまるまる黒字になりますが(ほかに経費がなかった場合)、

 

建物を購入したローンはずっと支払い続けているわけです。

 

 

 

これはおかしいのではないかという考えのもと、

 

「長期間にわたり使用する資産や機材の購入においては、適正な利用期間に応じて費用を分割して経費として申告できる」という制度があります。

 

これが減価償却なのです。

 

民泊で言えば、建物購入の資金を減価償却することで、

 

毎年経費に上乗せできるため、

 

非課税になる収入が増えて節税効果があるのです。

 

 

 

 

なお、減価償却できるのは建物購入費だけでなく、

 

車や照明などの設備、アーケードや日よけなど、

 

10万円以上かかった資産も対象となります。

 

 

 

 

 

民泊での減価償却、節税効果の期間はどのくらい? 

 

 

減価償却で節税効果を得られる期間は、どのくらいでしょう?

 

建物の場合、よっぽどのことがなければ数十年は住み続けることができます。

 

丁寧に手を入れてメンテナンスすれば、

 

100年を越えて利用できる建物もあります。

 

だからと言って、100年に分けて減価償却することはできません。

 

減価償却可能な期間は税法で決められており、

 

耐用年数が指定されています。

 

耐用年数とは「会計上価値がある期間」です。

 

例えば新車の耐用年数は6年。

 

たしかに6年も乗った車なら、

 

中古車として下取りには出せますが一般的にそれほど価値はありません。

 

建物の場合、構造によって

 

「この建物なら何年」と耐用年数が指定されています。

 

木造や合成樹脂造の建物で店舗や住宅なら22年、

 

旅館やホテルなら17年です。

 

鉄骨鉄筋コンクリート造および鉄筋コンクリート造で住宅なら47年と耐用年数が長くなります。

 

旅館・ホテル用の広い面積の建物については、

 

延べ面積に対して木造内装部分がどのくらいあるかによって耐用年数が変わります。

 

詳細は国税庁ウェブサイトの「確定申告書等作成コーナー よくある質問」に、

 

具体的な年数を記した表があるので確認してみてください。

 

上記の表に記載されている年数内であれば、

 

減価償却として経費に購入費用を計上でき、

 

節税効果を上げることが可能です。

 

 

 

 

減価償却の注意点

 

 

民泊で減価償却を利用し節税対策をする場合、

 

注意しておきたい項目がいくつかあります。

 

まず、土地代は減価償却に含まれないということです。

 

土地は、時間が経過しても劣化することがなく、

 

その価値に大きく影響しないからです。

 

そのため、民泊経営のために新たに物件を購入する場合、

 

その購入費用には土地代と建物代が含まれますが、

 

減価償却できるのは建物代だけになります。

 

民泊用に中古物件の購入を検討している場合は、

 

さらに注意が必要です。

 

まだ築年数が新しくきれいな物件ならいいのですが、

 

空き家になっているような古い物件の場合、

 

建物自体に価値がなく、

 

購入する代金のほとんどが土地代になっていることがあります。

 

このような物件を購入すると、

 

減価償却に当てられる費用は非常に少なくなってしまい、

 

「物件を買ったけれど節税にならなかった」と、

 

いう結果になるおそれがあります。

 

ただし、耐用年数を経過した中古住宅も、

 

特定の計算式に当てはめた方法で減価償却できます。

 

 

 

耐用年数を経過した建物については、

 

「耐用年数×0.2」の年数が新たに耐用年数として認められます。

 

耐用年数の一部を経過した建物については、

 

残りの年数にプラスして、

 

「経過した年数×0.2」をかけた数字が新たな耐用年数です。

 

そのため、築年数が経った建物で民泊する場合、

 

4年程度でスピード償却することができます。

 

新築と中古のそれぞれのメリット・デメリットがあるので、

 

各々の状況に合わせて、使い分けたいですね。

 

 

 

 

最後に、減価償却はいつか終了します。

 

終了後は経費として計上できる金額が減り、

 

課税される対象額が増えるため、請求される税金も増えます。

 

その点を頭に入れ、

 

「この年からは所得税が増えるから、現金がたくさん必要になる」と準備しておきましょう。

 

特に毎年数百万円を減価償却していた場合、

 

急に所得が増え、請求される税金も金額も大きく上がりますので、注意が必要です。

 

もちろん、所得が増えることは良いことです。

 

節税ばかりに囚われて、

 

みすみす損することのないようにしたいものですね。

 

 

 

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