不動産投資は出口から逆算しよう

トピックス

2019/07/16

勤勉な不動産投資家の皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

今日は、私自身の不動産投資スタンスについて書いてみたいと思います。

 

 

 

 

実は私自身、不動産投資をしております。

 

初めて不動産を購入したのは、私が銀行系不動産会社で働いていた頃です。

 

その会社で3年目にリーマンショックが起きました。

 

2008年に起こった信用収縮によって、倒産する中堅デベロッパーが続出。

 

融資がつかないことから、不動産価格は下がっていきました。

 

その様子を現場で見ていたため、これは投資チャンスと思い、購入を決意しました。

 

27歳の時です。

 

 

 

 

ただ、いくら「今が安い!」と思っていても、

 

心配性な私は、「今後も下がり続けるかもしれない」とも考え、

 

できる限りのリスクを回避できるようにしました。

 

当時の私が考えていたリスクヘッジは以下の通りです。

 

 

 

 

初めての不動産購入だから絶対に失敗したくない

 

 

 

 

不動産購入時にリスクヘッジを考えてみた

 

◆売却時に購入時よりも高く売れる金額帯で買う

(売却損しない物件を買う)

 

◆売却できなくても、賃貸したらローン返済等のコストよりも稼げる物件を買う

(長期保有しても良い物件を買う)

 

◆自分で住んでも良し、人に貸しても良い物件を買う

(自己使用もできる物件を買う)

 

◆「住居」としてだけでなく、「事務所」としても使える物件を買う

(色んな用途・利用価値のある物件を買う)

 

 

 

上記のことを踏まえ、当時の状況で買える金額帯で探した結果、

 

都心、駅徒歩5分以内、30~40㎡で事務所利用可能なコンパクトマンション

 

という条件で絞って物件を購入することにしました。

 

2009年春のことでした。

 

現在、類似物件が購入当時よりは4割近く高く取引されています。

 

今は自己使用していますが、将来的に貸し出しても悪くない収益を生みます。

 

ビビリな性格が奏功して、どう転んでも損はしない状況を作ることが出来ました。

 

 

 

 

向いている投資スタンスは人それぞれ違うと思いますが、

 

大事なことは、自身の性格に合った投資スタンスで投資すること。

 

私が多くの人にオススメするのは、タイトルにある通り、

 

「出口から逆算して投資する」

 

というものです。

 

出口(exit=イグジットとも言いますが)が見える物件を購入するのです。

 

なぜなら、失敗する確率が少ないから、多くの人が現状よりプラスの状態になります。

 

それは、自分自身の仕事のやりがいにもなっています。

 

 

 

逆に、出口が見えない物件とはどんなものでしょう?

 

 

 

 

出口が見えない物件はどんなもの?

 

◆買った金額よりもかなり安くないと売れない物件

(売りたくても売れない、売ったら損する)

 

◆貸した場合の賃料収入より、ローン返済などの支出の方が多い物件

(貸すに貸せない、自分で住むしかない)

 

◆1つの利用目的にしか使えない物件

(ex:立地の悪いシェアハウス等)

 

◆自分が使用したいと思えないような物件

(自宅から遠い、環境が悪い、なんとなく嫌など、自己都合や感性の問題)

 

 

 

上記のような物件を購入してしまうと大変です。

 

未来のことは誰にも分からないため、

 

仮に、当初描いた「バラ色の未来」が思い通りにいかなった場合、

 

逃げ道(出口)がなくなってしまうのです。

 

 

 

 

 

そうならないためにも、購入時点で出口が見える物件を購入することをお勧めします。

 

そうして、一つの案件ごとに着実にプラスを積み上げていくことで、

 

不動産投資による収入は雪だるま式に増えていきます。

 

 

 

 

戸建旅館がオススメ

 

当社がオススメしている、民泊物件、旅館業物件は、

 

都心部、少額(1,000万円~3,000万円)、駅近の築古戸建を改装した物件です。

 

このような物件は、出口が見えやすいのです。

 

なぜなら、

 

1.宿泊業の収益が見込める今のようなタイミングでは、高収益を稼げます。

 

2.高収益を稼ぐことによって、損益分岐点がどんどん下がるため、「購入価格<(売却価格+賃料収入)」となるのが早い。

 

3.売却先も、賃料収入を得たい投資家や、自宅として戸建(土地)が欲しい方、店舗用物件を探している商売人まで幅広くいる。

 

 

 

 

上記のように、出口が見える物件だからこそ、

 

臆病者な投資家である私でも、お客様に自信をもってオススメできるのです。

 

 

 

 

本日は、私の不動産投資スタンスを少しご紹介しました。

 

絶対確実に儲かる投資は、世の中に存在しないと思いますが、

 

儲かる確率を上げる努力はしなくてはいけないと思います。

 

私自身も努力を継続していきたいと思います!

 

 

 

りすぱんさん

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