不動産オーナーの皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

さて、2020年の東京オリンピックに向けて、海外からの外国人観光客が増え、

 

旅館やホテルなどの宿泊業の需要も増えると予想されています。

 

そこで、政府は民泊に対する規制を緩和し、誰でも手軽に民泊オーナーになれるようにしました。

 

今回は、自宅やアパート、空き家を改装して民泊オーナーになる際、注意するべきことをご紹介します。

 

 

 

 

民泊オーナーになる３パターン

 

 

 

 

民泊が増えたのはなぜ？

 

そもそも、旅館や民宿などを営業するには、

 

旅館業法という法律に従って許可を取る必要があります。

 

しかし、東京都大田区や千葉県千葉市の一部区域など、

 

「特別区域」と呼ばれる地域では、一定の要件を満たせば旅館業法が適用にならなくても、

 

申請して認定を受けられれば民泊を営業できました。

 

この規制をさらに緩和したのが「民泊新法」という法律で、

 

2018年6月からは特区に限らず、旅館営業や認定を受ける必要もなく、

 

届け出をするだけで誰でも民泊オーナーになれるようになったのです。

 

とはいえ、年間の営業日数（実際にお客さんが宿泊した日数）が180日以下であることや、

 

床面積あたりの宿泊人数制限、避難経路や衛生面の確保など、

 

制限や宿泊施設として最低限の整備は必要となります。

 

 

 

 

自宅の一部を改装して民泊オーナーになろう

 

「自宅に余っている部屋がある」

 

「実家を相続したのはいいけれど、広すぎるので、一部を民泊にして有効活用したい」

 

といった人がローリスクで始めやすいのがこの方法です。

 

土地や住宅そのものを一から購入したり、設計したりする必要がなく、

 

初期投資がリフォーム費用だけで済むことや、

 

宿泊客がなかなか入らなくても大失敗になりにくいのがメリットです。

 

 

 

また、2008年頃から「Airbnb（エアビーアンドビー）」などの

 

インターネットサイトによって民泊ブームが加速してきたこともあり、

 

民泊ビジネスに乗り出したいと考えている人は多くいます。

 

こうした日本人民泊オーナーのほとんどは、

 

民泊はあくまでもビジネス、または不動産投資と考えているため、

 

いかに効率よく収益を上げるかという面を重視しています。

 

 

 

一方、海外の民泊といえば収入はメインの目的ではなく、

 

オーナー自身も交流を目的として趣味の一貫として運営している人が多いです。

 

つまり、外国人宿泊客は民泊と言えば、

 

「家庭に泊まり、そこのホストと交流できること」を期待している場合があります。

 

そのため、日本人オーナーと外国人宿泊客の間では、

 

まだまだ需要と供給に温度差があるのが現状です。

 

自宅の一部を改装して民泊オーナーになる人は、

 

アパートの一室や空き家を貸す人と比べ、この温度差を埋めやすいと言えますし、

 

逆に期待もされると考えておくのがよいでしょう。

 

高級ホテルのような特別なおもてなしをするのではなく、

 

むしろアットホームな交流をメインに打ち出していくのがカギになるでしょう。

 

実際に自宅を民泊として営業する場合、

 

市区町村の規制がどうなっているかを確認しておくことも重要です。

 

既存の宿泊施設を守るために民泊を許可しない自治体や、

 

逆に歓迎する地域、規制を設けない地域など、自治体の方針はさまざまです。

 

自宅のある地域の民泊規制がどうなっているのか、

 

必ず役所に行って確認しておきましょう。

 

 

 

 

 

所有アパートの部屋の一部を改装して民泊オーナーになろう

 

もともとアパートを所有している不動産投資家の方が、

 

空室となっている一部の部屋を改装し、民泊として貸し出すのも一つの方法です。

 

家賃収入よりも宿泊による収入の方が利回りがよい場合も多く、

 

例えば家賃60,000円の部屋だった場合、

 

1泊6,000円で貸し出しても10日で同等の収入を得られます。

 

180日以下という規制を守っていても1カ月に15日程度稼働できますから、

 

Airbnb（エアビーアンドビー）などのサイトへの手数料を差し引いても十分収入が得られます。

 

また、ビジネスとして利益を上げるなら、

 

思い切って旅館営業許可を取ることも視野に入れてもよいでしょう。

 

ただし、この場合は許可を得るために消防設備や水回り、リノベーションなど、

 

さまざまな費用と時間が初期投資としてかかってきますので、

 

その後、それを取り戻せるだけの収益が見込めるかどうか、よく考える必要があります。

 

さらに、もともとアパートに住んでいた人が、

 

同じ建物の中で知らない人や外国人が入れ替わり立ち替わり宿泊することに抵抗を感じることや、

 

ゴミ出しや騒音などのトラブルが起こることも考えられます。

 

また、届けを出さない闇民泊施設が横行した結果、

 

民泊に対して悪いイメージを持っている人も少なくありません。

 

こうしたイメージをどう払拭するかも課題となります。

 

 

 

 

 

民泊運用へ！空き家を改装して民泊オーナーになろう

 

特区の東京都大田区などで近年増えてきているのが、

 

空き家を購入してリノベーションし、民泊施設として運用するという方法です。

 

 

 

大田区は東京都の中でも23区ながら比較的地価が安いこともあり、

 

老朽化した空き家を格安で購入できる場合も多いのです。

 

購入した空き家はリノベーションによって外国人が止まりやすい民泊に改装し、

 

自分は他の場所に住んで運用します。

 

しかし、築年数や設備によってはリフォームやリノベーションに、

 

多くの費用がかかる場合もありますので、

 

購入する家をよく検討しなくてはなりません。

 

例えば、60平方メートルの古民家では解体や外壁・内装、電気配線、照明、水回りなど、

 

合わせて約1,000万円の工事費用がかかることがあります。

 

もちろん費用は建物の面積やグレードによって変わります。

 

 

 

空き家を改装して民泊にする場合、

 

サービスの提供ももちろんですが、

 

部屋の全体的なイメージや居心地の良さも重要です。

 

そのため、内装や外観にはできれば民泊リノベーションを専門に行っている業者に相談するなど、

 

専門家の意見を取り入れるのがよいでしょう。

 

民泊を営む際の候補として、

 

今回は「自宅の一部」「所有アパートの一部」「空き家を購入して運用」

 

という3タイプについてご紹介しました。

 

以前は旅館営業許可が必要でしたが、現在では法律が改正され、

 

届け出をすれば誰でも民泊を営業することができます。

 

それぞれのタイプのメリット・デメリットをよく検討し、上手に民泊オーナーを始めましょう。