不動産投資は老後資金不足の対策になるか

トピックス

2019/07/31

「老後資金2,000万円不足!?」に憤りを感じている皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

今日は不動産投資に関連して、「年金不足」の話を書きたいと思います。

 

 

 

 

 

不動産投資と老後資金不足の関連性

 

 

 

 

老後資金の不足は20年前から言われていた

 

私が不動産投資を始めるきっかけになったのが、

 

まさに年金不足のニュースを読んだことでした。

 

でも、それはもう20年近く前の話です。

 

未だに何も改善されてないのですね…残念です。

 

 

 

さて、不動産投資と老後資金不足。

 

何か関係があるのでしょうか?

 

実は多いに関係があるんですね。

 

と、いうのも、新築ワンルームマンション業者の常套文句は、

 

「年金不足の対策にワンルームマンションを持ちませんか?」なんです。

 

どういうことかと言うと、

 

 

 

【 1R投資が年金対策になるロジック 】

1.年金不足が社会的に問題視されている。

2.生活費:30万円、年金受給:20万円だとすると月々10万円足りない。

3.その足りない10万円/月を補填する方法が不動産投資。

4.ローンでワンルームマンションを買い、家賃収入と支出(ローン返済等)の差額が月5,000円程度の出費。これは個人年金保険の支払いのようなもの。

5.ローン返済後(30年~45年後)は、家賃収入がそのまま収入となるため、足りない年金の補填になる。

6.老後は年金に家賃収入を足して、悠々自適の生活が過ごせます。だから、ワンルームマンション投資は年金対策になる!

 

 

そうやって新築ワンルームマンションを年金対策商品として販売するのです。

 

さらに、

 

◆団体信用生命保険が付くため、生命保険の代わりになる。

◆給与所得が高い人は、節税メリットが大きい。

◆東京都心部の綺麗なマンションを保有する優越感(ステータスシンボル)

 

 

などのメリットが、1R投資の販売では強調されます。

 

不動産投資をこれから始める人にとっては、

 

初期費用がほとんどかからず、毎月数千円の負担でできる1R投資は、

 

心理的なハードルが低い、始めやすい不動産投資と言えるかもしれません。

 

ただ、私自身は後述するリスクを考え、新築1R投資は見送りました。

 

 

 

 

老後資金は毎月の安定収益で準備する

 

もちろん、年金不足の対策は新築1R投資だけではありません。

 

ざっと思い浮かぶだけでも、

 

 

【 不動産投資以外の年金対策 】

iDeCo

◆個人年金保険

◆預貯金

◆株式投資

◆投資信託

◆節約(家計収支をバランスする)

 

 

等々、様々な年金対策があります。

 

ただ、不動産投資が優れている点は、

 

「毎月家賃収入が入ってくる」

 

ということです。

 

年金不足は、「毎月●●円足りない」という状況が問題なわけです。

 

その対策として、毎月の収入を増やせる不動産投資は理にかなっています。

 

預貯金を数千万円貯めたとしても、毎月赤字が続き、

 

だんだんと預貯金が減っていく状況はとても不安です。

 

しかも、人は自分が何歳まで生きるか分かりません。

 

「想定よりも長生きをした場合にはお金が足りなくなる…」

 

そんな状況を想像しただけで、ゾッとしますよね。

 

だから、毎月の安定収入である不動産投資は年金対策にピッタリなんです。

 

ただし、新築ワンルームマンション投資で、それが達成できるかと考えた時、

 

私個人の意見としては、「できるかもしれないけどリスクが高い」と感じました。

 

 

 

 

【 新築1R投資のリスク 】

◆新築時の家賃が高く設定されているため、将来的な家賃下落リスクが高い

◆空室時には家賃収入が無くなる(空室リスク)

◆退去時の修繕費が考慮されていない

◆マンション全体の修繕積立金の負担増リスク

◆同じマンションの別の部屋が全てライバルとなり、過当競争となるリスク

◆利用目的や修繕方法などの自由度が低い(管理規約で制限)

◆ローン返済が長期間となるリスク

 

 

不動産投資全般に言えるリスクも含まれますが、

 

上記のリスクの中でも、

 

最後のローン返済が長期間という点が、私にとって最大のネックとなりました。

 

 

 

新築ワンルームマンションのローンは大抵、長期間となります。

 

30年、35年、40年、45年といった具合に。

 

あなたは、45年後のあなた自身の状況を見通せますか?

 

30年後だったらどうですか?

 

45年後よりは見通しやすいかもしれませんが、30年先も遠い未来です。

 

20年後、10年後、5年後、3年後と短くなるにつれ、

 

だんだん見通しやすくなってきたと思います。

 

つまり、ローン返済期間が長くなればなるほど、完済が遠い未来となり、

 

その時の状況が不確定になるということです。

 

 

 

不確定な遠い未来の話なのに、

 

現状の延長線上でしかシミュレーションしない業者が大半です。

 

そこに大きなリスクを感じ、新築ワンルーム投資は見送ることにしました。

 

 

 

ローン年数が短いと、毎月の負担額は増える

 

当然、他の条件が同じならローン年数が短いと、月々の返済額が多くなります。

 

この問題を解決する方法があります。

 

利回りの高い物件を買うのです。

 

高利回りの物件なら、物件価格に対して、家賃収入が多いため、

 

毎月のローン返済額が増えたとしても、高い家賃収入でカバーできます。

 

高利回り物件を探すと、

 

新築なら地方物件となり、都心で探すと中古となります。

 

地方物件の場合は注意が必要です。

 

それは、急激な人口減少エリアの物件を買ってしまうリスクです。

 

今後、日本は人口が減っていきます。

 

そして、人はなるべく利便性が良く、環境が良いエリアに住みたがるため、

 

均一に減っていくのではなく、急激に減るエリアとそうじゃないエリアに分かれます。

 

俗に、「勝ち組エリア」と「負け組エリア」などと言われたりもします。

 

地方ではこの傾向が顕著に表れ、土地勘が無いと判別は難しいです。

 

一方、東京などの都心部では利便性の高さから勝ち組エリアが多い。

 

特に駅近などの好立地であれば、比較的長期に人口を維持できます。

 

 

 

 

【 初心者でも失敗しない不動産投資のキーワード 】

◆東京23区 (人口減少に負けない)

◆駅近 (徒歩10分以内)

◆好立地 (宿泊や店舗等の利用価値が高いエリア)

◆高利回りの中古物件

◆低価格帯

 

 

【 結論 】

不動産投資は老後資金不足の対策になります。

 

ただし、よく選んで良い物件を買いましょう。

 

年金対策に良い物件は、

 

年金と同じように長期間安定して収益を得られる物件です。

 

 

りすぱんさん

 

 

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