一軒家を旅館にして再生すると親孝行になる?

トピックス

2019/08/30

親孝行がしたいお年頃の皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

 

 

 

実はわたくし、親孝行がしたくて堪りません。

 

こういうことを言うと、胡散臭いですね(;^_^A

 

でも本当です。親孝行がしたいのにはワケがあります。

 

 

 

 

ここでは深くは書きませんが、

 

それは、私が若い頃に親不孝をしていたんですね。

 

いえ、犯罪とか悪いことをしたわけではないですよ。

 

親の意向に背いた進路を選んだという程度です。

 

ただ、それでも引け目といいますか、罪滅ぼしといいますか、

 

できる限りの親孝行をしたいなと思う今日この頃なわけです。

 

20代の頃は全然そんなこと思わなかったのになぁ。。

 

 

 

老人、親孝行

 

 

 

 

東京の一軒家は旅館業物件に向いている

 

 

 

売る、貸す、空き家、それとも旅館?

 

 

「いつまでもあると思うな親と金」

 

 

 

と、昔から言われます。

 

忙しさにかまけて、ついつい変わらぬ日常を過ごしてしまいがちですが、

 

今あるものに感謝の気持ちを持っていたいものですね。

 

さて、不動産の現場で働いておりますと、

 

家庭の事情を耳にする機会が多くなります。

 

家を購入する方の場合は、結婚、出産、転勤など。

 

売却する方の場合は、定年、転勤、離婚、相続、借金など。

 

購入に比べて、売却の場合はネガティブなお話も一定割合あります。

 

もちろん、単純な不要資産の売却もありますが。

 

また、昨今の日本は超高齢社会です。

 

高齢になればなるほど、階段の上り下りは大変になります。

 

そのため一軒家から、マンションや施設への住み替えの方も多いです。

 

そういった住み替えの場合、残った一軒家をどうするかが課題となります。

 

その場合の選択肢は主に3つです。

 

 

 

 

 

【残った一軒家をどうする?】

  1. 1.売る
  2. 2.貸す
  3. 3.空き家

 

 

 

では、売る場合から見ていきましょう。

 

家を売ろうと思ったら、まず、ネットで売却相場を検索すると思います。

 

場合によっては、一括査定サイトを利用されるかもしれません。

 

または、知人友人に不動産関係者がいれば、その人に相談したり、

 

駅前の不動産会社に相談したりするでしょう。

 

そして、査定書をもとに売出し価格を決め、売却活動をし、

 

買主が見つかれば、無事に成約となります。

 

その場合、売却代金として一括してお金が入り、

 

譲渡税や仲介手数料等を支払った後のお金が手元に残ります。

 

一方、不動産は新たな買主の手に渡ります。

 

その買主が家を建てたいというニーズで買ったならば、

 

今まで住んでいた建物は、当然取り壊されることになります。

 

 

 

 

 

 

次に、貸す場合ですが、

 

この場合もネットや不動産会社などから情報を集め、

 

賃料相場を把握して、賃貸募集を出すことになります。

 

無事に賃借人が見つかれば、その不動産を貸し出し、

 

オーナーは家賃収入を毎月受け取ります。

 

建物はそのまま残り、所有権もそのままです。

 

ただし、一括して大金が入ることはありません。

 

あるのは毎月の家賃収入だけです。

 

逆に当初、内装リフォームに大きな出費があるかもしれません。

 

また、一度貸し出したら、オーナー側の都合で解約できないかもしれません。

 

借地借家法では、借主からはわりと自由に解約できても、

 

貸主からは正当事由が認められなければ解約できないんですね。

 

借主は保護されるべき立場なので。ただし、それを悪用すると、

 

「サブリース問題」へと発展していきますが、それはまたの機会に。

 

そのリスクを回避するために、「定期借家契約」を締結することもできますが、

 

ライバル物件に比べて不利な条件での契約となるため、競争力が下がり、

 

賃貸募集に苦戦したり、募集期間が長引いたりする可能性があります。

 

 

 

 

 

 

 

最後に空き家ですが、

 

これはあまり説明はいらないでしょう。

 

売らず(売れず)、貸さず(貸せず)、そのまま放置すると空き家となります。

 

空き家にしておく場合、リフォームなどの費用はかかりませんが、

 

毎年の固定資産税が継続的にかかります。

 

しかも、「特定空家」に指定されてしまうと、

 

土地に建物があるにも関わらず、更地評価となり、

 

固定資産税が6倍に増額されてしまう可能性があります。

 

特定空き家とは、

 

『そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう』とされています。(2015年5月26日施行「空家等対策特別措置法」)

 

 

通常、使わなくなった戸建について、

 

上記3つの選択肢の中から選択することになりますが、

 

最近、新たな利用方法が注目されています。

 

それが、「旅館戸建」です。

 

 

 

 

 

 

なぜ一軒家で旅館なのか?

 

戸建を旅館に変えることなどできるのでしょうか?

 

結論から言いますと、できます。

 

もちろん、いくつかの条件を満たす必要はあります。

 

国は、「空き家問題」解消の手段として、民泊旅館業を推進しています。

 

そのため規制緩和をし、戸建の用途変更を容易にした経緯があります。

 

ちなみに、国土交通省がまとめた

 

「不動産ビジョン2030」の中で、不動産最適活用の手段として、

 

「民泊(旅館業)」が明記されています。

 

少子高齢化、人口減少、空き家等の有休不動産増加・老朽化等…

 

そのような不動産をとりまく社会問題を解決すべく、

 

官民一体となって知恵を絞っているんですね。

 

 

 

【一軒家を旅館にするメリット】

1.社会的には、空き家問題の解決に貢献できます。

2.建物を残して利用するため、取り壊さなくてすみます。

3.宿泊客がいない日には、オーナーが自ら利用することもできます。

 

 

上記の3が、旅館が通常の賃貸と大きく異なる点ですね。

 

例えば家族で集まる際に、住み慣れた自宅を利用するということもできます。

 

しかも、宿泊料という安定収入を得つつです。

 

一戸建てを旅館という宿泊施設として活用すると、

 

宿泊料という収入だけではなく、予め宿泊予約をブロックしておくことで、

 

その日は自らその建物を利用することもできるなどの柔軟性があります。

 

これまで、売るか貸すか放置するしかなかった実家の家が、

 

新たな価値を生み出す「資産」として甦るのです。

 

 

 

 

 

 

 

なぜ旅館業が親孝行になるのか?

 

 

「家族が長年暮らしてきた家を壊すのはやっぱり寂しいですね…」

 

「あの世に行くまで住むつもりだったんだけどなぁ」

 

 

 

 

不動産の売買仲介をしていて、時々そのような言葉を聞きます。

 

売却するにしろ、建て替えるにしろ、今ある建物は取り壊されます。

 

木造住宅の解体作業はあっという間に終わってしまいます。

 

ものの1週間もあれば、建物はきれいに無くなって更地となります。

 

更地となった跡地を何度も見に来る売主さんがいました。

 

あまり多くは語ってはくれませんでしたが、どこか寂しそうでした。

 

「まぁ、仕方ないね…」と、

 

ポツリとつぶやいていたのが今でも鮮明に残っています。

 

中古戸建は、概ね20年以上経っていると建物価値ゼロとみなされます。

 

「法定耐用年数」が一つの目安となっていますが、特に決まりはありません。

 

海外では木造住宅でも50年以上経っても、価値を保ち続けていたりします。

 

日本でも徐々にそうした流れにはなりつつありますが、まだ定着していません。

 

 

 

 

 

築古戸建のネックは2つ。

 

「ローン」と、「瑕疵担保責任」です。

 

築年数が古い建物は、建物評価がゼロとして金融機関も見るため、

 

融資額は土地評価次第となりがちです。

 

そのため、新築戸建に比べて融資が出づらいというネックがあります。

 

買主にとっても、仲介会社にとっても、これは大きなネックです。

 

 

 

 

 

 

もう一つの瑕疵担保責任について。

 

瑕疵担保責任とは、

 

給排水管や床下などの見えない箇所の不具合について、

 

一定期間、売主が責任と費用負担を負わなくてはならないというものです。

 

個人間売買の場合、決済から3カ月間と定めることが多いです。

 

この3カ月以内に、例えばシロアリによる腐食が発見されて、

 

その修繕工事費用が発生した場合、売主が費用負担をしなければなりません。

 

そのため、契約、決済した後も気が抜けず、決済後しばらくの間、

 

手元に残るお金が最終的にいくらなのかが分からないという事態が発生します。

 

そのため実務的には、建物は取り壊し前提で、「土地」として売買したり、

 

瑕疵担保責任が無し(免責)でも買う不動産業者に卸したりします。

 

 

 

 

 

 

このような背景もあり、多くの築古戸建は売買後取り壊される運命にあります。

 

でも、木造戸建は、大抵30~50年使えます。

 

また、メンテナンス次第ではそれ以上の年数でも使える建物もあるでしょう。

 

実際に「古民家」など、100年以上経っている建物もあるのですから。

 

これまでと全く同じように利用することはできなくても、

 

そこに住み慣れた自宅が残っているというのは心安らぐものです。

 

また、一部分のみを旅館業として活用し、

 

他の部分は自己使用することも可能です。

 

例えば駐車場はそのまま利用し続けたり、

 

庭の倉庫に荷物をそのまま入れて置いたりもできます。

 

また、旅館業であれば、やってみたけどやっぱりヤメタということもしやすいです。

 

宿泊者の募集をやめれば、いつでもまた今まで通り自宅を自分で使えるので、

 

売却や賃貸とは異なり、戸建旅館は心理的なハードルが低いです。

 

年齢を重ねるほど、現状を変えたくないという気持ちが強くなるもの。

 

ただ、その人をとりまく環境が、それを許してくれないこともあります。

 

それは、身体的な理由もあれば、金銭的な理由もあるでしょう。

 

そうだとしても、できる限り負担にならないような、

 

それでいて直面した課題を解決できるような提案ができたら良いですね。

 

 

 

 

 

ご両親がまだ住んでいる戸建についても、お気軽にご相談ください。

 

お話を聞かせていただき、あなたとご両親に合ったプランをご提案します。

 

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

 

 

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