民泊と賃貸、東京で投資するならどっち?

トピックス

2019/08/31

良い投資先を探している投資家の皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

不動産投資の一つとして、民泊営業や賃貸を考えている人も多いでしょう。

 

民泊ビジネスは最近に急成長している市場で、訪日外国人の利用も多いことから、

 

2020年の東京オリンピックに向けて多くの人の注目を集めています。

 

不動産投資として賃貸を運営する方法は、長年にわたって行われてきました。

 

では、民泊と賃貸はどちらの方が良いのでしょうか?ワンルーム、市場、利回り、リスクの4点から見ていきましょう。

 

 

 

 

 

投資成功、儲かる、高利回り

 

民泊は高利回りだがリスクも有。リスクヘッジが重要

 

 

ワンルームマンションで民泊解禁?

 

民泊を営業するには、通常「旅館業の許可」を取る必要があります。こ

 

れは実際に民泊を開く地域の都道府県に許可を取るもので、

 

東京都心などに多いワンルームマンションを民泊として営業しようとする場合は、

 

「旅館ホテル」や「簡易宿所」などの旅館業許可を取らなくてはなりません。

 

以前は面積の基準が、宿泊者の人数に関わらず

 

「部屋全体で33平方メートル以上」となっていましたが、

 

20164月からの改正で「宿泊者が10人未満の場合は1人当たり3.3平方メートル」に緩和されました。

 

これにより、10平方メートル程度のワンルームマンションでも、

 

宿泊人数が13人程度であれば民泊として利用できることになります。

 

しかし、実際問題としてワンルームマンションで民泊の経営は難しいと言われています。

 

それは、以下のような3つの理由からです。

 

区分のワンルームで民泊が難しいワケ

□用途変更

住居用に建てられたワンルームマンションはホテル・旅館に転用できないことがある。

 

□消防設備

建物全体と宿泊部分の割合によるため、一部屋だけの民泊営業が難しい。

 

□管理規約

マンションは民泊禁止の場合も多く、現状OKでも今後変更になる可能性もある。

 

ワンルームマンションは、あくまでも住居用に建てられている物件ですから、

 

ホテルや旅館としての営業基準を満たしていなかったり、管理規約で民泊営業を禁止している場合があります。

 

そのため、ワンルームマンションで民泊を営業するのは実質非常に難しいと言えるでしょう。

 

つまり、区分所有のワンルームマンションを持っている場合は賃貸利用の方が有効です。

 

逆に一棟マンションを所有している場合は、

 

ご自身で決めることができるため管理規約がネックになることはありません。

 

 

 

 

 

 

民泊と賃貸の市場比較

民泊の市場規模は、2020年の東京オリンピックで訪日外国人が増えると予想されることもあり、

 

2015年の約130億円から、2020年までに約2,000億円にまで成長するのではないかと予想されています。

 

こうした背景を踏まえると、民泊ビジネスは現在非常に勢いとポテンシャルのある市場であると考えられます。

 

賃貸住宅の市場は2010年には約12.6兆円でしたが、

 

日本の人口減少や世帯構成の変化(核家族化、一人世帯の増加)などにより、

 

2030年までに8.8兆円にまで縮小すると予想されています。

 

(国も危機感をもっているのか、不動産業ビジョン2030という指針を発表しました)

 

賃貸住宅の市場規模そのものは、民泊と比べると非常に大きいです。

 

しかし、これから参入しようというオーナーが、縮小し傾向で競争が厳しくなっていく市場に、

 

個人で乗り出すのは難しいのではないでしょうか。

 

 

 

 

 

民泊と賃貸の利回りの比較

不動産投資において利回りは重要な要素ですが、利回りには「想定利回り」と「実質利回り」があります。

 

「想定利回り」は年間の家賃収入を単純に物件価格で割ったもので、

 

あくまでも現状の賃料収入がずっと続くと想定したものですから、

 

実際の利回りは想定利回りよりも下回ることが圧倒的に多いです。

 

 

 

 

一方、実質の利回りは想定利回りとは異なり、

 

年間の家賃収入から物件の固定資産税、火災保険料、管理費・修繕費などを引いた

 

実質的な「利益」としての収入を、物件購入時にかかった諸費用を加えた総額で割って表します。

 

つまり、想定利回りよりも実質利回りの方がより実態に即した利回りを示すことが多いと言えるでしょう。

 

 

 

 

この「実質利回り」で民泊と賃貸を比較してみると、

 

民泊の利回りは2017年で10%を超えるケースも少なくありませんでした。

 

しかし、賃貸の利回りは46%程度と言われています。

 

つまり、10%の利回りがある民泊では10年程度で初期投資を回収できるのに対し、

 

46%の賃貸住宅では、20年程度かけないと初期投資を回収することができません。

 

 

 

 

 

 

民泊と賃貸のリスクの比較

単純に「市場」「利回り」の面から見ると、

 

少なくとも2019年現在は民泊の方が賃貸よりも有用な不動産投資であると考えられます。

 

しかし、リスクの面から考えると、民泊のリスクは賃貸よりも高くなります。

 

つまり、簡単に言えばハイリスク・ハイリターンなのが民泊、ローリスク・ローリターンなのが賃貸と言えるでしょう。

 

 

 

 

民泊経営で考えられるリスクとして、「為替リスク」「トラブル発生リスク」「空室リスク」「家賃下落リスク」などがあります。

 

賃貸では考える必要がない「為替リスク」では、

 

円高になった時に海外からの訪日外国人が少なくなる可能性があります。

 

また、これにより「空室リスク」が発生します。

 

民泊は少ない稼働日数で多くの利益を出すことができますが、

 

逆に言えば稼働日数が1日減るだけでも大きな損失になるのです。

 

「トラブル発生リスク」とは、近隣住民とのトラブルです。

 

ゴミ出しや深夜に騒ぐなどのマナーや、海外からの伝染病の持ち込み、

 

さらには届け出を出していない闇民泊の横行から、「犯罪の温床になるのではないか」と否定的な声もあります。

 

賃貸の場合、入居者については、入居時にある程度のふるい分けができるため、

 

トラブル発生リスクは低くなります。

 

家賃の滞納があっても、保証会社を利用することでこれを避けられます。

 

民泊は2020年の東京オリンピックに向けて大きく成長すると考えられている市場であり、

 

2015年から2020年までに約15倍にもなると予想されています。

 

また、一般的に賃貸よりも利回りが高く、リターンの大きい魅力的な投資だと言えます。

 

しかし、リターンが大きい分、リスクも高いのが民泊です。

 

そのため、発生しうるトラブルを未然に予防しておくことが重要です。

 

また、発生してしまった場合でも、被害を最小限に抑える、保険で対応するなどのリスクヘッジも必要です。

 

特に初めての場合にはトラブルを事前に想定しにくいため、専門家に相談することをお勧めします。

 

その点、通常の賃貸は民泊と比べるとリターンは低いですが、リスクも小さいです。

 

どちらが自分に合っているのか、よく考えて選びましょう。

 

 

りすぱんさん

 

 

 

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