戸建でも必要!一年中、民泊するなら旅館業法の許可取得を

トピックス

2021/11/14

儲かる旅館戸建が欲しい!という皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

今回は一軒家を活用して、民泊をはじめる方法についてご説明します。

 

 

 

 

 

民泊も旅館業も同じ宿泊業。その違いは?

 

 

一戸建て住宅を活用して民泊をはじめる場合、

 

旅館業法の許可を取得して営業を行う方法があります。

 

「民泊なのに旅館業法?」と思われるかもしれませんが、

 

旅館業法は民泊をはじめる上で理解しておきたい重要な法令です。

 

旅館業法の内容について、簡単にご説明しましょう。

 

 

 

 

 

最大の違いは365日営業できるか否か

 

住宅宿泊事業、いわゆる民泊は、

 

年間の宿泊可能な日数が決められています。

 

その日数は、最長で180日。

 

しかも条例によっては90日など、

 

さらに厳しく制限されている地域もあります。

 

つまり、年間の半分以下しか宿泊させることができないのです。

 

この日数では、地域によっては採算が合わないケースも散見されます。

 

しかし、旅館業の許可を取得することによって、

 

この宿泊日数の制限がなくなります。

 

つまり、一年365日宿泊施設として利用でき、宿泊料を得ることができるのです。

 

この点が、住宅宿泊事業における民泊と、旅館業の最大の違いとなります。

 

 

 

 

 

旅館業の種類

 

まずは旅館業法で定められている、旅館業の種類についてご紹介します。

 

【1:旅館・ホテル営業】

ホテル営業は、「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所営業及び下宿営業以外のものをいう。」と定義されています。ホテル営業は定められている条件が細かく、その内容は床面積・窓・換気・トイレの数など、さまざまなものがあります。

 

 

【2:簡易宿所営業】

簡易宿所営業は、「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のものをいう。」と定義されています。簡易宿所営業は、ホテルや旅館のように部屋を貸すのではなく、寝るためのスペースを貸すという意味合いが強い形態となっています。カプセルホテルなどがこちらに該当します。

 

 

一軒家で旅館業の許可を取得する場合、

 

一つのグループだけに貸す場合は「旅館・ホテル営業」で、

 

同じ日に複数のグループに貸す場合は「簡易宿所営業」で、

 

許可を取得することになります。

 

※下宿営業は1月以上の宿泊を想定しており、民泊にはやや不向きなので割愛します。

 

 

 

 

 

 

旅館・ホテル営業の許可に必要な条件とは

 

旅館業法では「宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」という文言が、

 

どの営業形態に含まれています。

 

つまり民泊であっても、旅館業法の許可取得を行うことにより、

 

長期的にビジネスをはじめられるのです。

 

 

 

 

では、旅館・ホテル営業の許可に必要な条件をご説明します。

 

【1:旅館・ホテル営業の構造設備基準】

 

<客室数>

規制なし

 

<客室の最低床面積>

1客室の最低床面積は7平米以上(寝台を置く客室にあっては9平米以上)

 

 

<玄関帳場(フロント)の設置>

代替設備(映像などによって顔認証による本人確認可)も認められる。

 

<換気等>

適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を有すること

 

<その他>

都道府県(保健所を設置する市又は特別区にあっては、市又は特別区)が条例で定める構造設備の基準に適合すること

 

 

 

自治体によっては上記条件に加え、

 

制限が付加されているケースが多いため、事前に確認が必要です。

 

 

 

 

【2:都市計画に基づく用途地域】

 

都市環境を整備するために、

 

同地域内に住宅地・商業地・工業地などが混在しないようになっています。

 

この都市環境整備の基準となっているのが、都市計画法です。

 

都市計画法では用途地域が定められており、

 

その用途地域に応じた街づくりが行われています。

 

 

 

また用途地域は13種類に分かれており、

 

  • 第1種住居地域
  • 第2種住居地域
  • 準住居地域
  • 近隣商業
  • 商業
  • 準工業

 

のいずれかに該当する場合にのみ、

 

旅館業の許可を得ることができるようになっています。

 

建物の所在地によっては営業許可が下りませんので、事前に確認しておきましょう。

 

 

 

 

 

【3:建築基準法に基づく用途変更】

 

3階建て以上か、200㎡以上の建物を民泊施設として利用する場合は、

 

建築基準法に基づき用途変更の届け出が必要となる場合があります。

 

そのため該当する建物を民泊へ改装する場合は、必ず届け出を行いましょう。

 

 

 

【4:消防法】

 

民泊を運営する場合、宿泊者や近隣住民の安全を守るためにも、

 

消防法に基づき安全対策を講じる必要があります。

 

 

具体的には、

  •  消防用設備の設置
  •  出火防止
  •  避難
  •  通報

などの防火に対する安全対策です。

 

 

詳しい情報は、消防庁のリーフレットからも確認が可能です。

https://www.fdma.go.jp/mission/prevention/suisin/post20.html

 

 

 

 

【5:賃貸契約・管理規約】

 

旅館業の許可を得る際には、下記の2つのパターンが考えられます。

 

 

  1.  自分自身が所有する建物で民泊事業を行う
  2.  他者が所有する建物の一部を借り、民泊事業を行う。

 

 

いずれにせよ、旅館業の許可を得ることは可能です。

 

しかし「他者が所有する建物の一部を借り、民泊事業を行う場合」は、

 

建物の所有者や管理会社に対して、きちんと許可を得る必要があります。

 

賃貸借契約を確認し、転貸が禁止となっていないか、

 

民泊事業を行うことはできるのかを確認しましょう。

 

 

 

 

 

旅館業許可取得の流れ

 

【1:自治体への事前相談】

 

簡易宿所営業許可取得に際し、多くの自治体では事前相談を受け付けています。旅館業法担当窓口などが受付窓口となっており、所在地・建築基準への適合・賃貸借契約などに問題がないかを確認されます。

 

 

【2:申請】

 

許可申請を行う際に必要なものは、

 

・許可申請書

・民泊施設の図面

・その他、自治体が定めている必要書類

・手数料等

 

自治体により提出書類が異なるので、

 

事前相談時に確認しておきましょう。

 

 

 

【3:民泊施設の検査】

 

許可申請を行ったあとに、保健所の職員らによる民泊施設の立ち入り検査が行われます。

 

この際に検査される項目は、

 

  •  民泊施設が構造設備基準を満たしているか
  •  各自治体が設けている基準を満たしているか
  •  建築基準法に適合した建物であるか

 

です。こちらも許可申請を行う前に、きちんと確認しておく必要があります。

 

 

 

【4:許可】

 

「2:申請」の時点で提出した各種書類と、

 

「3:民泊施設の検査」の立ち入り検査による結果を総合的に判断し、

 

許可の可否が決定されます。

 

無事に許可がおりれば、

 

旅館業許可を取得した民泊として営業を開始することができます。

 

「2:申請」から許可までの期間は、おおよそ数週間です。

 

しかし民泊施設の周辺に教育機関等がある場合は、

 

さらに保健所が意見を照合する可能性があります。

 

こちらに該当すると、最終的な許可取得までさらに時間を要します。

 

 

 

【5:民泊事業を開始】

 

簡易宿所営業許可を取得して民泊事業を行う以上、

 

  •  寝具の交換
  •  浴室清掃
  •  宿泊者名簿の管理

 

などが求められます。

 

自治体ごとに衛生管理に関する基準が設けられているので、

 

そちらをもとに適切な衛生管理を行います。

 

 

 

また宿泊者名簿も、以下のように管理する義務があります。

 

・日本に住所を有する場合は、氏名・住所などの基本的な事項を管理

・日本に住所を有しない場合は、パスポートのコピーを管理

 

 

 

違反した場合の罰則

 

旅館業法における罰則は、以下のように定められています。

 

・第10条:許可を受けないで旅館業を経営した者は、6ヶ月以下の懲役又は100万円以下の罰金

 

2017年3月の改正以前は、罰金は3万円となっていました。

 

しかし違法な民泊事業を撲滅するために、罰則が重くなりました。

 

この法改正により、無許可営業を行った者へは

 

  •  都道府県知事等による報告徴収
  •  立ち入り検査

 

などの措置を講ずることも盛り込まれています。

 

 

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