投資規模を拡大したい不動産投資家の皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

本日は、バランスシートについて書いていきたいと思います。

 

これから不動産投資を始めたくて勉強しているという方に特にオススメです。

 

 

 

 

 

不動産投資とバランスシートと融資の関係性

 

 

 

なぜ不動産経営でバランスシートが重要なの？

 

さて、勉強熱心な投資家の方や経営者の方なら、

 

バランスシートという言葉は聞いたことがあると思います。

 

BSとか、貸借対照表とも呼ばれる会計用語です。

 

ウィキペディアによると、

 

「企業のある一定時点における資産、負債、純資産の状態を表すために～中略～その企業の株主、債権者その他利害関係者に経営状態に関する情報を提供する。」とあります。

 

つまり、貸借対照表を見ると、その企業の資産、負債、純資産が分かるのですね。

 

それによって、株主や、銀行などの債権者が、経営状態に関する情報を得られるわけです。

 

なぜ、不動産投資（不動産経営とも言う）の融資において、バランスシートが重要なのか？

 

それは、銀行がバランスシートを見れば、不動産経営の状態が分かり、

 

BSが良好であれば、融資をしても問題ないとの判断を得やすくなるからです。

 

それによって、より有利な条件での融資も可能となります。

 

 

 

 

ワンルームマンションをオススメしない理由はBSにあり

 

私はワンルームマンション投資をあまりオススメしません。

 

たしかに、大企業のサラリーマンや公務員といった高属性があれば、

 

長期間（最近は45年などの超長期ローンもあるとか！）の融資を、

 

物件価格と同程度借りることも可能なため、

 

自己資金をあまり使わなくて済む分、始めやすい不動産投資だと思います。

 

また、団体信用生命保険や節税メリットなどの利点に魅力を感じる人も多いでしょう。

 

そのため、ワンルームマンションが全てダメとは言いません。

 

投資は全てそうだと思いますが、「その人に合っているか否か」が重要です。

 

１Rに投資したい人が、今の高い生命保険料を圧縮したい等、

 

１R投資とニーズが合致していればメリットはあるわけです。

 

しかし、「将来的に投資規模を拡大したい」意向がある人には、

 

新築ワンルームマンション投資は絶対にオススメしません。

 

それは、新築ワンルームマンションは「バランスシートを棄損する」からです。

 

どういうことかというと、多くのワンルーム投資では、

 

物件価格と同程度の融資を銀行から借りることになります。

 

その際、バランスシート上では、資産として物件評価額。負債として銀行借入が加わります。

 

問題は、中古ワンルームの物件評価が低いため、購入時点で負債が多く、資産が低い状態になります。

 

（↑新築ワンルームも、買った翌日から中古となります。）

 

それによって、負債過多の状態となり、バランスシートの状態が悪くなるのです。

 

しかも、長期で融資を組むと、ローン残額（負債）はなかなか減らない一方、

 

物件価格（資産）はどんどん減っていき、ますますBSが悪くなっていきます。

 

そのようにして、BSが棄損するため、将来的に融資を受ける際に不利となるのです。

 

もちろん、BSは融資の判断基準の一つであって、それだけを見るわけではありません。

 

そのため、ワンルームマンションを持っていても、問題なく融資を借りられる方もいるでしょう。

 

ただ、これから不動産投資を初めて、規模を拡大していきたい意向のある方は、

 

「ワンルーム投資はBSを棄損する」という特徴は、頭に入れておいて損はないと思います。

 

 

 

 

戸建旅館シリーズ「一軒家de旅館」という選択肢

 

そこで、お勧めしたいのは戸建旅館という選択肢です。

 

当社では、「好立地」「高利回り」「低価格帯」というコンセプトのもと、

 

「一軒家de旅館」というシリーズで、戸建旅館を販売しています。

 

最多価格帯は1,500万円～2,500万円。

 

融資期間は10年～15年ほどのケースが多く、年数が短いため元本の減りが早いのも特徴です。

 

しかも土地の所有権付き、再建築も可能な中古戸建を、戸建旅館に変身させます。

 

（一件ずつ中古戸建を仕入れて商品化しますので、物件毎に多少特徴が異なります。）

 

一軒家なのに、これだけの低価格ですから難点もあります。

 

例えば、築年数が古かったり、狭小地（土地が狭い）だったりします。

 

しかも、低価格を実現するため、リフォームの際の設備投資はコスパ重視です。

  

 

 

これらの特徴によって得られるメリットは、

 

高利回りによって早期の投資回収が可能で、しかも健全なバランスシートを保てます。

 

そのため、将来的に金融機関からの融資を得やすく、投資規模拡大に有利。

 

金額帯も一棟マンションや一棟アパートに比べて低いため、

 

多額の融資を借りなくて済み、心理的ハードルが低いです。

 

特に、これから不動産投資をしたい初心者の方には向いています。

 

 

 

 

 

 

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