不動産投資はタイミングが9割は本当か

トピックス

2019/08/05

投資タイミングが計れず困っている皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

不動産投資では、タイミングが非常に大事だと言われます。

 

不動産価格が安い時に買って、高い時に売れば儲かりますね。

 

でも、

 

「今が高いのか安いのか分からない」

「高い気もするが、まだ数年は下がらない気がする」

「探し始めた頃に比べて上がってしまって、今買うのは心情的に微妙」

 

そんなお悩みをもたれている方も多いでしょう。

 

不動産投資アルアルです。

 

さて、この不動産投資のタイミング問題。

 

どう解決したら良いのでしょうか?

 

 

 

不動産投資はタイミングが大事だが、間違えても時間が解決してくれる。

 

 

不動産の投資タイミングは難しい

 

 

不動産投資のタイミングは難しいです。

 

理由は2つあります。

 

 

【 難しい理由 】

1.不動産価格は個別性が強い

2.価格の高低と、融資の難易は逆相関

 

それぞれ見ていきましょう。

 

 

1.不動産価格は個別性が強い。

 

不動産は他に2つと無い商品です。

 

似たような物件だとしても、全く同じものは一つだけです。

 

仮に、同じマンションの一室だとしても、部屋は違いますね。

 

また、同じ物件が売りに出たとしても、売られている時期が違いますね。

 

また、売主の事情もそれぞれ異なります。

 

 

【 売却理由の例 】

◆相続財産の処分

◆金銭的に困窮しての売却、

◆資産の組み換え

◆自宅の住み替え

◆家族構成の変化etc…

 

 

それぞれの事情によって、売却価格に影響を与えます。

 

また買主の事情もこれに加わります。

 

そのため、普段から不動産相場を見ていないと、

 

どの成約価格が通常の範囲内なのか、異常なのかの判別が難しいのです。

 

 

 

2.価格の高低と、融資の難易は逆相関

 

これは一般的に、

 

不動産価格が高い時は、融資が受けやすく、

不動産価格が低い時は、融資が受けにくいという意味です。

 

需要と供給を考えれば当たり前ですね。

 

融資が受けやすい時というのは、不動産を買える人が増えます。

 

そのため、買う人が多い、需要が多い状態のため、価格は上がります。

 

逆に融資が受けにくい時というのは、不動産を買える人が減り、

 

需要も減るため、不動産価格は下がります。

 

つまり、不動産投資家は、

 

融資が出やすく、買いやすい時には、

 

不動産価格が上がっている可能性が高く、

 

投資タイミングとしては微妙という状況に陥りがちなのです。

 

 

 

 

 

買いたい時には買えず、買える時には高いのが不動産

 

私が勝手に作った格言ですw

 

 

 

それでも良いタイミングで買いたい!

 

先ほどまで不動産投資のタイミングが難しいと書いてきました。

 

その中でもタイミング良く買って、成功している方もいます。

 

その人たちは、どのようにタイミング良く買えたのでしょうか?

 

私は不動産投資業界歴16年ほどになります。

 

そのため、先のバブル期のことは、諸先輩方の話を聞いて知っています。

 

しかし、私自身の実体験としてはバブル期のことは分かりません。

 

そのため、前回の「プチバブル」と呼ばれる2005年~2007年頃まで。

 

その後のリーマンショックについて書きたいと思います。

 

 

 

2005年~2007年頃までは、ファンドバブルとも呼ばれます。

 

平成初頭のバブル崩壊後、長く続いた不動産価格の低迷。

 

それがようやく息を吹き返したのは2005年頃でした。

 

その頃、海外ファンドを中心に、割安感の出た日本の不動産を買いました。

 

需要が多くなれば、徐々に価格は上がっていきます。

 

しかし、多くの日本人はまだまだ懐疑的でした。

 

「不動産が上がっている?またバブルかもしれない」

 

そのため、バブル期のような急激な上昇には至りませんでした。

 

しかし、2005年前後は都心部の不動産を購入する良いタイミングでした。

 

そして、2008年にリーマンショックと呼ばれる金融危機が起こり、

 

ファンドが一斉に資金が枯渇し、買主不在となり、再び価格は下がりました。

 

このリーマンショック後も、購入するには良いタイミングです。

 

上記のどちらのタイミングで買っていたとしても、

 

今売れば大きく上昇している可能性が高いです。

 

さて、このような価格が安い時に買うためにはどのようにしたら良いでしょう?

 

 

 

 

相場観を身につける

 

そのためにはまず、

 

不動産相場を普段からしっかりと見て、相場観を身につける必要があります。

 

そうしないと、今が安いのか、高いのか分かりません。

 

また、価格が安いのが、

 

売主買主の個別事情なのか、物件に問題があるのか。

 

そのようなことも判断できる必要があります。

 

 

 

安い時に買える準備を普段からしておく

 

不動産価格が安い時は、融資が出にくい時期です。

 

そのため、そのような時でも買えるように準備しておく必要があります。

 

そうしないと、

 

「買いたいのに買えない!」と、悔しい思いをすることになります。

 

さて、買うための準備とはどのようなことでしょう?

 

 

 

【 不動産を買うための準備 】

◆現金を増やす

BSの改善

◆年収を増やすなど、属性の改善

 

 

不動産を買うためには、資金がいります。

 

そのため、まずは現金、預貯金を増やすのが基本となります。

 

普段から節約をして、不動産購入のための資金を作りましょう。

 

しかし、現金を増やすだけでは限界があります。

 

 

 

BSの改善も大事です。

 

BSとは、バランスシートのこと。

 

自身の資産と負債を見直して、改善点を探ります。

 

 

 

【 バランスシート改善案 】

◆不要な車を売却して現金化する

◆不要な不動産を売却して現金化する

◆良くない借入先のローンを返済する

 

 

コツは銀行評価が低く、使っていない資産は売却することです。

 

 

次に、「属性の改善」ですが、

 

これは勤勉なあなたは既に実践されていると思います。

 

ただ、すぐに改善するのが難しい分野です。

 

どっしりと構えて、徐々に改善していく、これまで以上に仕事を頑張る。

 

くらいの気持ちで良いのではないでしょうか。

 

 

 

このようにして、普段から融資を受けやすい状態を準備しておくことが大事です。

 

その努力が、「買いたい時に、買える!」につながるのです。

 

 

 

「時間が解決してくれる」の意味

 

それでも、タイミングを間違えてしまうことはあるものです。

 

しかし、安心してください。

 

不動産投資は時間が解決してくれることが多いのです。

 

 

 

どういう意味かというと、

 

不動産投資では、家賃収入が入ってきます。

 

そのため、長期間保有していることにより、

 

仮に、不動産を高値で購入してしまっても、

 

家賃収入により、徐々に投資資金を回収することができるのです。

 

これがもし、ゴールドのような投資だったらどうでしょうか?

 

ゴールド(金)は、金利などの収入を生みません。

 

そのため、買った時よりも、高く売らなければ儲かりません。

 

しかし、不動産投資では、買った時よりも安く売っても儲かるのです。

 

 

 

そのため、仮にタイミングが良くない時期に買ってしまっても、

 

収益さえ生み出し続け、不本意な売却をせずに保有し続ければ、

 

いつかは時間が解決してくれ、儲かる投資となります。

 

そこが、個人が不動産投資をする魅力の一つですね。

 

ファンドや投資会社だったらこうはいきません。期限が決まっていますから。

 

その点は個人投資家に強みがあります。

 


 

 

本日は、不動産投資のタイミングについて。

 

そして、タイミングに失敗しても時間が解決してくれるという話でした。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

 

個別のご相談も承っております。

 

その際はお問合せフォームからご連絡ください。

 

 りすぱんさん

 

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