不動産経営はサブスクビジネスか

トピックス

2019/08/26

不動産投資家の皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

 

 

最近流行りの言葉にサブスクリプションがあります。

 

以前、ある経営者の方と話していたら、

 

「サブスク」という単語が出て来て、その場で私聞いちゃいました。

 

「サブスクって何ですか?」と。

 

その方は親切にも色々と説明してくれました。

 

聞くは一時の恥聞かぬは一生の恥ですね。

 

 

 

 

 

さて、今日はサブスクリプションビジネスを切り口に、

 

不動産経営について考えてみたいと思います。

 

既に投資用不動産を所有されている方に特に読んでいただきたい内容です。

 

 

 

 

不動産経営は長期戦。保有期間中の利益最大化も重要

 

 

サブスクリプションビジネスって何?

 

そもそもですが。

 

サブスクリプションビジネスとは一体、どんなものでしょう?

 

IT用語辞典によると、

 

 

 

「サブスクリプション」とは、予約購読、購読料、会費、寄付(金)、出資(金)、応募、申込、加入、署名、承諾などの意味を持つ英単語。雑誌などの定期購読といった意味があり、ITの分野ではこの意味を元に、会員制のサービスへの加入や、定期的に利用権を更新するソフトウェアの販売方式などを指すことが多い。

 

 

 

ざっくり言うと、サブスクリプションビジネスとは、

 

「月額いくらで使い放題!」みたいなビジネスのことですね。

 

これがなぜ流行っているかと言うと、

 

企業側としては、経営がとても安定するから。

 

だって、来月(場合によっては来年)の売上がある程度読めるんですから。

 

これほど気持ちが楽な状況はありません。

 

 

 

 

例えるなら、

 

「狩猟民族」から、「農耕民族」への転換!

 

みたいな感じでしょうか。

 

狩猟型は、契約を取るために必死に営業して、毎月リセット。

 

農耕型は、今いる顧客へのサービスを徹底して継続的に課金させていただく。

 

良い悪いの話ではなく、稼ぎ方の違いですね。

 

 

 

 

不動産投資においても、キャッシュポイントは投資家によって異なります。

 

売却時に大きく稼ぐか、毎月の家賃でジワジワ稼ぐか。

 

不動産投資では、売却時の利益をキャピタルゲイン、

 

毎月の家賃からの収益をインカムゲインと言います。

 

 

 

 

 

 

インカムゲインとキャピタルゲインのどちらが重要か

 

結論から言いますと、どちらも重要です(;^_^A

 

これは前述の通り、どちらが良いか悪いかの話ではなく、

 

稼ぎ方のスタンスの違いです。

 

どちらにも言い分があります。

 

 

 

キャピタルゲイン派曰く

「保有期間中に何があるか分からないのだから、素早く利益確定すべき」

 

 

 

 

インカムゲイン派曰く

「不動産の売買は流通コストが高いのだから、できるだけ長く保有すべき」

 

 

 

 

たしかに、どちらも正しい気がします。

 

物件次第、または、所有者次第でどちらの方が良いかは変わります。

 

ただ、個人保有で、さらに税制を考慮するならば、

 

長期譲渡が利用できる期間(1月1日時点で5年超)は保有した方が、

 

利益を手元に残しやすいと思います。

 

もちろん理想は、「インカムでも稼ぎつつ、キャピタルゲインも狙う」ですよね。

 

ただし、キャピタルゲインを得るには、相場よりも安く仕入れるか、

 

これから値上がりする見込みが高いタイミングで仕入れる必要があります。

 

詳しくは「不動産投資はタイミングが9割は本当か」をご覧ください。

 

 

 

 

 

キャピタルゲインで安定的に稼ぐのは、不動産業者じゃないとかなり難しいです。

 

そのため、本業が別にあって、副業として不動産投資を行う皆様にとっては、

 

保有期間中の利益を最大化することが、投資の勝率を上げることに直結します。

 

では、保有期間中の利益を最大化するにはどのようにしたら良いのでしょうか。

 

 

 

 

 

不動産経営も「所有者目線」から「利用者目線」の時代へ

 

さて、不動産投資は、不動産経営とも呼ばれます。

 

不動産賃貸業とも言いますね。

 

不動産経営や、不動産賃貸業という響きからは、

 

保有期間中の賃料収入の大切さが伝わってきます。

 

この保有期間中の収益を最大限に増やすにはどうしたら良いでしょう?

 

 

 

 

そのためには、賃借人から支持される物件であり続けることが大切です。

 

「利用者」から選ばれる物件、競争優位の高い物件であり続けること。

 

そのためには、利用者の「利便性」や、

 

「快適性」が向上する設備やサービスがある方が良いですよね。

 

 

 

 

例えば、、、

 

無料インターネットや宅配ボックスなど。

 

他にも自転車の空気入れを置いている大家さんもいらっしゃいます。

 

ある程度の規模があれば、カーシェアも検討の余地ありです。

 

 

 

 

また、最近は更新料を無料している大家さんもいます。

 

更新料があるから引っ越しを検討する人がいるなら、その要素を排除し、

 

更新してくれる人を増やした方が最終的な利益は増えるという考えです。

 

 

 

 

 

物件によって条件は異なるため、一概には言えませんが、

 

ライバル物件と比べて、競争優位性を保てるよう工夫することが大切です。

 

それが顧客維持につながり、保有期間中の収益最大化に貢献します。

 

他にも費用をかければいくらでも策はありますが、そこは経営です。

 

経営者として、費用対効果も踏まえて検討する必要があります。

 

このような、サービス向上による顧客維持が重要という点は、

 

不動産経営もサブスクビジネスに同じと言えるのではないでしょうか。

 

 

 

 

 

保有物件の収益アップに興味のある方も、お気軽にご相談ください。

 

お話を聞かせていただき、あなたに合ったプランをご提案します。

 

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

 

 

 

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