民泊経営!失敗しないために押さえておくべきポイント

トピックス

2019/08/28

民泊経営を始めようと考えている皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

 

 

 

さて、2018年の「民泊新法」の施行以来、国内にも民泊が増え続けています。

 

しかしその一方で、1年もたたずに経営をやめてしまう人もいます。

 

失敗する人の多くは、リスクや利回りについてしっかり理解していなかったことが原因です。

 

そこで今回は、民泊経営のリスクで押さえておくべきポイントについて解説します。

 

 

投資失敗

 

 

民泊経営も不動産投資も現実的なシミュレーションが大事

 

 

民泊経営のリスクは?しっかり理解して始めよう

 

 

民泊経営は、部屋などを賃貸に出す場合と比べて数倍の収益が見込めると言われています。

 

例えば、家賃70,000万円の部屋を18,000円で貸し出せば、

 

民泊新法の「180日制限」に則って月の半分しか稼働しなかったとしても、

 

8,000×15=120,000円となり、50,000円も多い売り上げが出ます。

 

さらに、広めの部屋を友人や家族などグループで利用してもらえば収益はそのぶん上がります。

 

 

 

しかし、これはあくまでも「180日しっかり稼働した場合」であることを忘れてはいけません。

 

多くの観光地にオンシーズン・オフシーズンがあるように、

 

年間ずっとコンスタントに毎月15日ずつ可動できるかどうかはわかりません。

 

また、設備を壊されたり、想定外のトラブルが発生したり、それらへの対処で出費がかさむ場合もあります。

 

 

 

 

他にも、民泊を成功させるためにおさえておくポイントが3つあります。

 

【 3つのポイント 】 

□エリアの選定

□初期投資を含む支出シミュレーション

□他の民泊との差別化要素

 

 

 

実家や自宅などではなく、物件を借りて民泊経営を行う場合はエリアの選定が重要です。

 

主要観光地や駅から近い方が有利です。

 

こうした場所から離れていると集客に苦戦し、経営難に陥る可能性があります。

 

宿泊料の相場や稼働率、維持管理費など、民泊に関する収支を十分にシミュレーションしましょう。

 

 

 

シミュレーションの中には、物件を借りて家具をそろえたり、無料Wi-Fiを設置したり、

 

Airbnb (エアビーアンドビー)といった民泊サイトの利用料などの初期費用も含めておく必要があります。

 

どのくらいの稼働率があれば初期費用をペイできるのか、

 

できれば実際にやった人の話を聞きながら具体的に何が必要なのか、

 

どんな事態が想定できるのかを考えて収入と支出を計算しましょう。

 

 

 

また、東京都心などの人気エリアは民泊も数多く存在し、競合が激しい地域です。

 

東京を含めた主要観光都市に近い、交通の便がいい人気エリアでは他との差別化が必要です。

 

物件の「売り」にできるポイントは何なのか、それは開業しようとするエリアの他の民泊よりも魅力的かどうか、

 

事前に調査しておきましょう。

 

 

 

 

民泊に使える「転貸可能物件」の探し方とは?

 

物件を借りて民泊ビジネスを行うには「転貸可能物件」を契約する必要があります。

 

これは、物件を借りた人がさらに宿泊者に貸し出す「転貸」を許可する物件のことで、

 

物件そのものの貸主が許可していない場合、分譲マンションの管理規約で禁止されている場合などは、

 

民泊を営業することができません。

 

 

 

転貸可能ではない物件を借りてしまい、民泊を始めた後で事実がわかり、

 

即時退去を命じられてしまうケースもあります。

 

初期投資すら回収できないまま損失を残して失敗してしまうこともあるばかりか、

 

「違法民泊」とみなされ「6カ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、

 

またはこれの併科」が科せられてしまう可能性もあります。

 

 

 

そのため、転貸可能物件を扱っている専門の仲介業者に問い合わせるのがおすすめです。

 

民泊ブームによって物件の数が限られてきているため、

 

東京をはじめとした人気エリアは家賃が高くなっていたり、

 

契約したくてもタイミングよく空き部屋がないこともあります。

 

シミュレーションを行う際には、物件探しと並行して行うのもよいでしょう。

 

なお民泊経営もビジネスです。

 

ビジネスを行うのであれば法律はしっかり遵守し、途中で罰則を科されて失敗することのないようにしましょう。

 

 

 

 

民泊経営もビジネス。利回り算出を忘れずに

 

民泊経営では、利回りの算出も重要です。具体的には、以下のようなポイントを意識しましょう。

 

□収入>支出となるようにする

□初期投資をどのくらいの期間で回収できるのか算出する

□宿泊ニーズや競合を把握する

 

「収入>支出」は誰もが願うことですが「収入の最大化」だけでなく、

 

「支出の最小化」にも注目していきましょう。「出ずるを制す」ですね。

 

「家賃」「Airbnb手数料」「Wi-Fiの契約料」など下げようがないところは固定支出として計上する必要がありますし、

 

「家具などの初期投資」「清掃費・日用品補充」「光熱費」「運用代行費」など抑えられそうな部分はシビアに抑えましょう。

 

初期投資をどのくらいで回収できるのかも忘れてはいけません。

 

あまりに長期にわたって回収できない場合、

 

回収できない期間に生活に支障がないかどうか考えておかなくてはならないからです。

 

 

 

さらに、宿泊のニーズを考えて人気エリアで民泊を運営することは大切ですが、

 

人気エリアにはすでに民泊が多くあるため、競合を把握し、

 

他の民泊にはない「強み」を打ち出していく必要があります。

安易に値段を下げるのではなく、部屋に何らかのコンセプトを作るのが良いでしょう。

 

広めの部屋で泊まれる人数を増やし、グループや家族での利用を増やすのも一つの方法です。

 

 

 

民泊経営に限らず、ビジネスにはリスクがつきものです。

 

リスクを最小限に抑える備えを施しながらも、

 

常にイレギュラーの事態を想定して対策を講じておくことが成功のカギとなります。

 

また、収入を支出より多くするためには、

 

「収入の最大化」と「支出の最小化」の両面からアプローチする必要があります。

 

民泊経営で失敗しないためには、始める前にリスクと利回りをしっかり押さえておきましょう。

 

始めたは良いけど、「こんなはずじゃなかった」と、ならないように事前に様々な想定をしておくことが大切です。

 

 

 

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