高利回りを追い求める投資家の皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

先日、自宅に届いたUchicomi Timesを読んでおりましたところ、

 

「ホテル小口投資」について書かれた記事がありました。

 

当社は旅館業物件の中でも「実物不動産」を扱う不動産会社ですが、

 

金融商品化して販売する業者さんもいらっしゃいます。

 

今日は、両者の違いについて書いてみたいと思います。

 

 

 

 

 

 

 

ホテル小口投資と旅館業物件の違い

 

 

ホテル小口投資って？

 

ホテル小口投資とは、

 

多くの投資家から資金を小口で集め、

 

ホテル運用することで得られる収益を、投資家に分配する仕組みの投資です。

 

スキームとしては、

 

「不動産特定共同事業法に基づくもので、

 

任意組合契約（金銭出資型）などが一般的」とのことです。

 

投資期間７～１０年で、利回り８％前後という内容が多いです。

 

利回り８％とはなかなかの高利回りですが、

 

変動リスク、元本は保証されないなどの注意書きが書かれています。

 

つまり、その辺りのリスクは通常の不動産投資と似ていますね。

 

ホテル小口投資のメリット・デメリット

 

 

さて、ホテル小口投資のメリットはどのようなものでしょうか？

 

 

 

【ホテル小口投資のメリット】

◆高利回り（８％）

◆手間がかからず放置できる

◆融資を使わず現金での投資となる

◆インバウンド需要の取り込みが可能

 

 

 

「ホテル」という特徴から、不動産賃貸とは収入源が異なり、

 

宿泊需要、特にインバウンド需要を取り込むことが可能です。

 

そのため、宿泊需要が高いうちは高利回りを得られます。

 

また、「小口」というだけあり、多くの投資家から少しずつ資金を集めます。

 

そのため、リスクは投資した金額に限定され、

 

また、融資が出にくい環境でも投資できます。

 

不動産投資と同様に相続税評価額を下げることが可能なスキームもあり、

 

そのようなスキームで構成されたホテル小口投資商品なら、節税にもなり得ます。

 

 

 

 

【ホテル小口投資のデメリット】

◆インカムゲインしか得られない

◆投資家の自由度が低い

◆融資が使えないため、資産規模拡大に時間がかかる

◆通常賃貸とはリスクの種類が異なる

 

視点を変えると、メリットがデメリットにもなり得るといった感じです。

 

利回りが高いのは良いのですが、

 

不動産の値上がり益などは通常得られません。

 

また、事業者にお任せするため、

 

手間がかからない代わりに投資家の自由度は低くなります。

 

実物不動産の場合、細かいところで収益アップの工夫の余地があります。

 

（例えば、自動販売機やコインランドリー、太陽光発電等。）

 

投資のための融資が使えないというのも、デメリットの一つでしょう。

 

現在、一棟物への融資が厳しい状況が続いております。

 

また、低利回りというのも、不動産投資家を悩ますポイントです。

 

その２点を解決する方法として、

 

１．小口にして現金投資

２．ホテル運用で高利回り

 

という発想で流行ってきた投資スタイルかと思います。

 

しかし、今の低金利時代に融資が使えないというのは、

 

これから規模を拡大させたい投資家からするとデメリットとなります。

 

 

 

 

 

 

旅館業物件（実物不動産）のメリット・デメリット

 

さて、ここから先は実物不動産と比較してみましょう。

 

【旅館業物件（実物）のメリット】

◆高利回り（一軒家de旅館なら8.5%以上）

◆自由度が高く、環境変化に応じたリスクヘッジが可能

◆キャピタルゲインを狙える可能性がある

◆実物不動産を所有するため、自分で利用可能

 

 

まず、高利回りというのは、ホテル小口投資と同様です。

 

これは、不動産投資が通常の賃貸需要を満たす一方で、

 

ホテルは宿泊需要を満たす商品です。

 

一般的に、宿泊料の方が収益性が高いため、

 

収益性の高さから、ホテル投資の利回りは高くなります。

 

また、自由度の高さは実物不動産投資、特に一棟物件の特徴です。

 

（区分マンションの場合は、管理規約等により自由度は低い）

 

例えば、前述の自動販売機を設置するなどのちょっとした工夫の他、

 

宿泊需要が強ければホテルのまま運用し、

 

需給バランスが崩れ始めてホテルの収益性が下がった場合には、

 

一般賃貸（居住用、店舗等）に路線変更して貸し出すなども可能です。

 

また、投資物件として売却する他にも、土地として売却する等の選択肢もあります。

 

この「選択肢の多さ」が環境変化に応じたリスクヘッジとなります。

 

キャピタルゲインを狙えるというのは、

 

価格変動のため、メリットにもなれば、デメリットにもなり得ます。

 

自分で使うことができるというのも、実物不動産の大きなメリットでしょう。

 

 

 

 

【旅館業物件（実物）のデメリット】

◆手間がかかる

◆災害などで損害を受ける可能性がある

◆キャピタルロスの可能性がある

 

 

実物不動産は手間がかかります。

 

まず何より物件を選別して、取得する手間がかかります。

 

取得した後も、収益アップのために工夫をする手間がかかります。

 

それをデメリットと感じる方も多いかもしれません。

 

ただ、不動産投資でもそうですが、その手間をかけている方は成功しています。

 

しかも、一度成功パターンを作れば、その後はコピペでもまずまずの成果があるため、

 

慣れてくれば、その手間はあまりかからなくなります。

 

最近は災害が多いと感じますが、実物不動産は災害による影響が大きいです。

 

私も保有物件が台風19号の被害を受けました。

 

ただ、災害による損害は、火災保険などで補償される可能性が高いです。

 

しっかりと保険でリスクヘッジしておきましょう。

 

価格変動のデメリットは前述の通りです。

 

上がる場合はメリットとなり、下がる場合はデメリットとなります。

 

 

 

 

いかがでしたでしょうか？

 

ホテル小口投資は現金の運用先として、とても魅力的な商品です。

 

ただ、実際に投資する際には、どのホテルに紐づいているのかなど、

 

調べられる限りで調べてから投資されることをオススメします。

 

全て業者に丸投げ、任せっきりの投資は大きなリスクです。

 

厳しい言い方かもしれませんが、投資は自己責任です。

 

その責任を負える人だけが、その分だけのリターンを得ます。

 

普段から熱心に勉強されている皆様でしたら、

 

将来的に大きなリターンを得られることでしょう。