年末年始の清掃料金高騰に辟易している皆様、こんにちは。

 

民泊/旅館業専門の不動産会社リスタートジャパンの佐々木です。

 

年末年始は人手の確保がどこも大変です。

 

しかし、宿泊業にとっては年末年始は稼ぎ時の一つ。

 

休むわけにはいきません。

 

安定して民泊を経営するためには、

 

常に黒字を確保し続ける必要があります。

 

そのためには収入と支出のバランスを整え、

 

お金の流れを明確にするほか、

 

ゲストにとって魅力的な宿であり続ける努力も必要です。

 

どうすればうまく集客できるか、

 

さらに民泊経営で成功する人のペルソナ（人物像）についてもお伝えします。

 

 

 

 

 

 

 

 

安定した民泊経営は、リスク回避から

 

 

民泊経営の収入と支出　

 

民泊を経営する上で、誰もが目指すところは、

 

きちんと黒字にして収益を確保することです。

 

そのために、民泊経営をする上でのお金の流れをはっきりさせ、

 

何にいくらかかるのかをある程度明確にしたうえで、

 

宿泊料金を算出する必要があります。

 

民泊経営の収入源となるのは、

 

当然ながらゲストが支払う宿泊料です。

 

しかし、宿泊料すべてがオーナーの収入となるわけではありません。

 

ゲストはAirBnBをはじめ、

 

名の知られている民泊紹介サイトを使って自分の宿泊先を探し、

 

サイトを経由して予約および支払いをすることがほとんどです。

 

そのため、民泊経営を成功させるためには、

 

民泊紹介サイトへの登録は欠かせません。

 

登録する以上、手数料の支払いが必要になります。

 

AirBnB等のOTAは宿泊料の3～10％程が手数料となりますので、

 

その分を差し引いた金額が収入となります。

 

予約を得るためには、

 

ゲストが「予約したい」「予約してもいい」と思える

 

宿泊料を設定する必要があります。

 

そのため周辺のホテルや民泊の相場を調べ、

 

相場から乖離しない金額を設定する必要があります。

 

ただ、新築物件や広い部屋、充実した設備、

 

抜群のロケーションなど付加価値があれば、

 

宿泊代金が高くても予約してもらえる可能性は高くなるでしょう。

 

 

 

次に支出についてですが、

 

民泊を始めるにあたり物件がない人は、

 

物件を購入する資金や借りる資金が必要となります。

 

また、すでに物件がある人でも、客室や共用部分、

 

水回りのリフォームが必要となるかもしれません。

 

さらに、シーツなどの寝具やタオル、エアコンなど、

 

ゲストが宿泊するために必要なものを買いそろえる必要があります。

 

1軒まるまる貸し出す場合は、

 

冷蔵庫や電子レンジ、洗濯機なども必要です。

 

そして、忘れてはいけないのがWi-Fi設備です。

 

民泊は海外でヒットした宿泊スタイルであることから、

 

外国人観光客がゲストになる可能性が高く、

 

Wi-Fiの有無は宿泊先選定では欠かせない要素となります。

 

モバイルWi-Fiでも良いので、Wi-Fiは必ず準備しましょう。

 

その他、光熱費や水道代、消耗品などにお金がかかります。

 

さらに民泊で収入を得ることになるので、

 

収入に対して税金がかかります。

 

それらを支払っても赤字にならず、

 

さらに周辺の宿泊施設の相場に合わせた宿泊代金を設定しなくてはいけません。

 

 

 

 

 

ゲストを集客することが大切

 

民泊を経営する上で一番避けたいのが、

 

予約が入らない日が続くことです。

 

そのため、いかにうまくゲストを集客するかが民泊経営成功の鍵になります。

 

集客する上で欠かせないのが、

 

先ほどもご紹介したAirBnBへの登録です。

 

日本はもちろん、海外でもとても有名なサイトで、

 

民泊を希望するゲストの大半がAirBnBを利用します。

 

AirBnBには、写真と説明文を登録します。

 

どちらの素材も丁寧に用意し、

 

ゲストが知りたい情報がしっかり提供できると、

 

予約率が上がるでしょう。

 

写真は、客室だけでなく、外観、庭（ベランダ）、眺望、

 

キッチンやリビングなどの共用部分、

 

トイレやお風呂なども写しましょう。

 

客室は部屋の隅から部屋全体が写るように撮影すると、

 

部屋が広く見えます。

 

また、自然光が部屋に差し込む昼間に撮影すると、

 

写真そのものも明るくきれいで見栄えがします。

 

ドライヤーや洗濯機なども写真に撮っておけば、

 

設備を視覚からアピールできます。

 

文章を書くとき重視すべきは、立地の説明です。

 

ゲストはその町どころか日本を初めて訪れる可能性が高いため、

 

土地勘がまったくないことを前提に、

 

わかりやすい簡潔な文章を書きましょう。

 

例えば

「成田空港から電車で○分の△駅下車、徒歩〇分」

「東京タワーまで徒歩〇分」

「東京ディズニーランドまで電車で〇分」

 

など、空港からのアクセスと最寄りの観光名所までのアクセスについて触れられていると、

 

外国人ゲストにもわかりやすくて親切です。

 

 

 

 

民泊経営でうまくいく人の特徴

 

民泊経営は、清掃やメール・電話対応など一部の業務を業者に委託することも可能です。

 

しかし業者を使うとそれなりの費用が発生します。

 

民泊を利用するのは外国人観光客が多いため、

 

まず、英語での電話とメール対応能力が必要です。

 

中国語圏からの観光客も多いので、

 

中国語ができればなお良いでしょう。

 

また、ゲストがチェックアウトしたあとにすぐ掃除に入り、

 

次のゲストを迎える準備をしなくてなりません。

 

そのため、民泊施設の近くに住み、昼間動けることが必要となります。

 

さらに、「キーボックスが開かずチェックインできない」

 

「エアコンが壊れた」「隣の住民からクレームがきた」など、

 

入った連絡には至急対応しなくてはいけないことも多々あり、

 

フットワークが軽いことが求められます。

 

英語がある程度でき、

 

昼間でも動けてフットワークが軽い人なら、

 

自身で運営しても民泊経営を成功させることができるでしょう。

 

しかし、忙しいなどの理由で自身であまり動けない方は、

 

代行業者への依頼も検討してみてはいかがでしょうか。

 

（不在型では管理業者への委託が必須となります）