転勤等で自宅を賃貸する際に考えるべきこと

この記事は下記のような方に向けたものです。

 

 

 

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１．遠方への転勤により、自宅を貸そうか考えている。

２．数年間の海外赴任が決まり、自宅を売ろうか、貸そうか悩んでいる。

３．二世帯住宅のうち、片方が空いている状態のため、賃貸に出そうか考えている。

 

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どうもこんにちは。

 

今日のテーマは、「転勤等で自宅を賃貸する際に考えるべきこと」です。

 

 

 

 

 

自宅を賃貸に出すのはどんなケースでしょうか。

 

それは、冒頭でも記載しましたが、

 

転勤、海外赴任、二世帯住宅などで部屋が余っているケース等。

 

 

 

 

 

「自宅」は原則として自分が住むための家なので、人に貸すことは例外と言えます。

 

しかし、長期的に見ると、自宅を人に貸し出すこともあるかもしれません。

 

賃貸ならば、自宅を売らずに済みます。

 

そのため、賃貸をやめれば、再びその家に住むことができます。

 

 

 

 

 

 

自宅を賃貸に出す際に、いくつか気になる点があります。

 

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１．家は綺麗に保てるのか？（ひどく汚されたり、壊されたりするのではないか？）

２．火災など起こされないか？

３．そもそも貸した家は、自分が使いたい時に返してもらえるのか？

 

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このようなことを考えると、賃貸に出すリスクが気になり、

 

そのまま空き家として放置したり、本意ではないのに売却してしまう方も多くいらっしゃいます。

 

一方で、きちんとリスクヘッジすることで、自宅で収益を生み出し売却せずに済む方もいらっしゃいます。

 

 

 

 

 

上記のリスクの中で一番のリスクって何だと思いますか？

 

それは、３の「貸した家が返ってこないかもしれない」リスクです。

 

（１はお金はかかりますが、クリーニングやリフォームで対処でき、２は火災保険でカバーできます。）

 

 

 

 

 

ご存知の方も多いかと思いますが、

 

日本では、不動産の借家契約において、

 

借主からの解約はできても、貸主からの解約はなかなかできないという事情があるのです。

 

これは、借地借家法第２８条において、

 

「正当事由があると認められる場合でなければ、（貸主からの解約は）することができない。」

 

とあり、この正当事由が認められる条件というのが非常に厳しいため、（原則）貸主からの解約はできないのです。

 

そのため、貸した家が返ってこないリスクは、とても実現性の高いリスクなのです。

 

 

 

 

 

 

 

しかし、「借主からは解約できて、貸主からは解約できないなんておかしい！」「不平等だ！」

 

と、いった大合唱があったのか、なかったのかは知りませんが、

 

その後、「定期借家契約」という制度ができました。

 

これは、今までの賃貸借契約（普通借家契約）では貸主からの解約ができませんでしたが、

 

定期賃貸借契約では、一定のルールの元で運用すれば、

 

貸主からも解約（再契約しない）することが可能となりました。

 

そのため、自宅を賃貸する際には、通常はこの「定期借家契約」を結ぶことになります。

 

 

 

 

 

しかし、この定期借家契約がまた曲者なのです。

 

定期借家契約で賃貸を募集しようとしても、なかなか思うように事が進みません。

 

入居者募集以前に、定期借家契約での募集を嫌がる不動産会社さんが多くいるためです。

 

理由は、不動産会社の立場からすると、面倒が増えるのに、成約率が低いと見なされているからです。

 

つまり、「費用対効果が悪い」と思われているのです。

 

 

 

 

 

 

定期借家契約では、

 

「これは定期借家契約で普通借家ではないですよ」といった事前説明の書面を用意したり、

 

期間満了の一年から半年前の期間で、借主に再契約の意向があるか否かの確認をとる作業が生じます。

 

つまり、普通借家契約と異なる作業が発生するため、不動産会社の手間が増えます。

 

また、普通借家契約と比べると、定期借家契約は借主に不利な条件となるため、

 

客付けがしにくいと思われており、結果、不動産会社から敬遠されてがちなのです。

 

そんな中でも、定期借家契約に取り組んでいる不動産会社もいるので、

 

そういった不動産会社を探し、相談してみると良いかもしれません。

 

 

 

 

 

 

当社でも、自宅を賃貸に出そうかと悩んでいる方からのご相談をお受けしております。

 

しかも、定期借家契約と民泊（旅館業）を組み合わせることで、

 

賃貸中であっても宿泊客がいない日には、自分の家に泊まることも可能です。

 

また、ほとんどの場合、収益性も通常の賃貸に比べて高くなります。

 

自宅を手放したり、空き家として放置してしまう前に、是非一度、当社にご相談ください。

 

当社のライセンサーが、様々な選択肢の中からお客様に最適なものをご提案いたします。

 

 

 

 

 

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当社では、収益不動産の収益アップのお手伝いができます。

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